Sous-location : comment convaincre son propriétaire avec un dossier solide

Pour obtenir l’accord écrit de votre propriétaire, envoyez-lui une demande courte, datée et chiffrée, puis répondez à ses objections par des faits qu’il peut vérifier. Le meilleur argument n’est pas une promesse de rentabilité : c’est un projet limité dans le temps, légal, documenté et simple à contrôler.

Le propriétaire reste libre de refuser : une demande précise ne garantit pas son accord, elle lui permet de décider sur des faits plutôt que sur une inquiétude.

Le message à envoyer à votre propriétaire

Remplacez chaque passage entre crochets et supprimez les options qui ne vous concernent pas.

Objet : demande d’autorisation écrite de sous-location temporaire, [adresse]

Bonjour [Nom],

Je serai absent(e) du logement du [date] au [date] pour [motif bref] et souhaite le reprendre à mon retour. Je vous demande l’autorisation de le sous-louer pendant cette seule période.

Le projet porterait sur [tout le logement / une chambre], pour un usage [habitation temporaire / autre usage à décrire, nommément s’il est touristique], avec [un occupant / nombre maximal d’occupants]. Le sous-loyer envisagé est de [montant] hors charges, soit [montant] par mètre carré, sans dépasser le loyer que je paie.

Je resterai responsable de toutes mes obligations au titre du bail. Avant l’entrée, je vous transmettrai [identité ou critères de sélection], le contrat de sous-location, les attestations d’assurance et l’état des lieux. Le règlement de l’immeuble sera communiqué à l’occupant.

Si vous acceptez, je vous propose une autorisation écrite précisant les dates, le prix, l’usage et les conditions. Aucun renouvellement ou changement d’usage n’interviendra sans votre nouvel accord écrit. Si un point vous fait hésiter, dites-le-moi : je peux adapter la durée, l’usage ou le nombre d’occupants.

Cordialement, [Nom et coordonnées]

Donnez des dates exactes et un motif simple : mission professionnelle, semestre d’études, voyage long ou rapprochement familial temporaire. Évitez « pour quelques mois environ » ; préférez « du 3 septembre au 18 décembre ».

Joignez le calcul du sous-loyer :

• loyer principal hors charges ;
• surface habitable ;
• loyer principal au mètre carré ;
• surface sous-louée ;
• sous-loyer hors charges ;
• détail des charges.

Envoyez la demande par un moyen qui laisse une trace, de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception (Service-Public). Tant que la réponse n’est pas écrite, il n’y a pas d’accord : le silence du propriétaire ne vaut pas autorisation. Ne publiez aucune annonce avant cette réponse ; une publication prématurée donne l’impression que la décision est déjà prise.

Cette trame est informative. Adaptez-la au bail et au projet ; faites-la relire si les enjeux sont importants.

Si le propriétaire accepte, faites-lui signer une autorisation qui reprend ce qu’il a accepté : dates, prix, usage et nombre d’occupants. La lettre complétée (qualité du signataire, surface, charges, usage) et le modèle à faire signer sont sur Lettre de demande au propriétaire.

Les objections du propriétaire et quoi répondre

Chaque réponse s’appuie sur une règle officielle ou sur un engagement que vous pouvez écrire. Répondez aux points qu’il soulève : inutile de tous les traiter dans le premier message.

Qui paiera si le logement est abîmé ?

Vous, vis-à-vis de lui : le locataire répond des dégradations et des pertes causées par son sous-locataire (article 1735 du Code civil). L’interlocuteur du propriétaire reste vous, pas l’occupant.

Proposez un contrat de sous-location, un état des lieux d’entrée et de sortie avec photos datées et, si le logement est meublé, un inventaire. Soyez honnête sur l’usure : des séjours successifs usent davantage un logement qu’un occupant unique, et limiter le nombre d’occupants ou de rotations fait partie de la réponse.

Qui va vivre dans le logement ?

Dites-le dès la demande : un seul occupant sur toute la période, plusieurs occupants successifs ou des voyageurs de passage, dans tout le logement ou dans une chambre. Ces projets n’ont pas le même impact sur l’immeuble : un propriétaire peut accepter une occupation de moyenne durée et refuser la rotation touristique.

Engagez-vous à transmettre, avant toute entrée, l’identité de l’occupant ou vos critères de sélection, et à lui remettre le règlement de l’immeuble.

Le loyer sera-t-il toujours payé ?

Oui, par vous. La sous-location ne transfère pas le bail : vous restez le locataire du propriétaire et lui devez le loyer et les charges aux échéances habituelles, que le logement soit occupé ou non.

À quel prix le logement sera-t-il sous-loué ?

Le prix fait partie de l’accord : le propriétaire doit l’accepter par écrit, et le sous-loyer au mètre carré de surface habitable ne peut pas dépasser celui que vous payez (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Pour tout le logement, comparez les loyers hors charges sur la même période ; pour une partie, appliquez aussi le prorata de surface habitable. L’article 8 ne fixe pas de diviseur journalier : faites valider le calcul si vous louez à la nuitée. Le calcul joint à votre demande répond à cette exigence et montre que le projet ne repose pas sur un surloyer.

Qui est assuré, et contre quoi ?

Votre assurance habitation reste obligatoire : le locataire doit être couvert au moins contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et en fournir l’attestation au propriétaire qui la demande. Les règles diffèrent pour un meublé de tourisme (Service-Public) : demandez par écrit à votre assureur si votre contrat couvre le logement pendant la sous-location, et transmettez sa réponse.

Est-ce déclaré et conforme aux règles de Paris ?

Les sous-loyers sont vos revenus : c’est vous qui les déclarez (déclarer ses revenus de sous-location). Le propriétaire continue de percevoir son loyer comme avant.

Si le logement entier est proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois, il relève de la définition du meublé de tourisme (article L324-1-1). À Paris, le bailleur doit alors autoriser cet usage ; la déclaration qui donne le numéro d’enregistrement à afficher sur les annonces est faite par le loueur, qui en informe aussi le syndic, et la taxe de séjour doit être acquittée (Ville de Paris). Une résidence principale proposée en meublé de tourisme est limitée à 90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2025, et la location doit respecter le règlement de copropriété.

Comment le logement sera-t-il récupéré à la fin ?

La sous-location ne peut pas durer plus longtemps que votre bail et, si votre bail prend fin, le sous-locataire n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire ni aucun titre d’occupation (Service-Public). Écrivez une date de fin précise dans la demande puis dans l’autorisation, sans renouvellement sauf nouvel accord écrit, et prévoyez le ménage et l’état des lieux de sortie avant votre retour.

Que se passe-t-il si quelque chose tourne mal ?

Vous restez responsable envers le propriétaire du respect du bail et des troubles éventuels. Donnez-lui un contact joignable pendant votre absence et dites comment une urgence sera traitée : fuite, panne, plainte d’un voisin. Proposez un suivi proportionné : copie du contrat, confirmation de l’entrée, contact unique en cas d’urgence et compte rendu à la restitution.

Il ne s’agit pas de promettre qu’aucun incident ne surviendra, mais de montrer qu’une procédure existe s’il survient.

Les arguments utiles et ceux à éviter

Aucun taux d’acceptation général ne peut être avancé sans méthode, période et périmètre documentés. La qualité du dossier augmente sa lisibilité ; elle ne crée pas un droit à l’accord.

Le cadre légal en bref

Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, sous-louer exige l’accord écrit du bailleur, sur le principe et sur le prix ; une fois l’accord obtenu, le locataire remet au sous-locataire cette autorisation et une copie du bail en cours (article 8). Dans un logement social, la sous-location du logement entier est interdite (Service-Public).

Le cadre complet, avec les règles de durée et les obligations parisiennes, est détaillé dans le guide de la sous-location légale à Paris.

Si le propriétaire hésite ou refuse

Demandez quel point bloque : usage touristique, nombre de rotations, assurance, identité de l’occupant, durée ou prix. Une demande peut parfois être rendue acceptable en passant à un occupant unique, en réduisant la période ou en ajoutant des documents. S’il veut une lecture de son point de vue, vous pouvez lui transmettre ce qu’une autorisation peut réellement apporter au propriétaire.

Si le refus demeure, respectez-le. Sous-louer malgré tout peut entraîner la résiliation du bail et vous obliger à verser au propriétaire les sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts (Service-Public ; ANIL). Cherchez plutôt une autre solution pour votre absence.

Si vous confiez votre logement à Leazly

Un propriétaire peut demander à toute société de gestion quel est son rôle, qui signe avec les occupants, quelles assurances couvrent l’activité et comment le contrat prend fin.

Leazly est une agence immobilière, titulaire d’une carte professionnelle et d’une garantie financière, et ne prend pas un logement en gestion sans l’autorisation écrite du propriétaire. C’est vous qui la demandez ; si vous le souhaitez, Leazly peut expliquer à votre propriétaire son cadre de gestion et les procédures appliquées au logement. Si votre projet prévoit l’accueil de voyageurs de passage, professionnels en déplacement ou touristes, sur des plateformes spécialisées, cet usage doit figurer dans votre demande et dans l’accord. Pour un occupant de moyenne durée, décrivez l’usage et le contrat effectivement envisagés. Pendant les périodes locatives, l’assurance professionnelle de Leazly s’ajoute à l’assurance habitation ou PNO du bien sans la remplacer, sous réserve des garanties applicables.

Pour vous, c’est un revenu fixe garanti : après validation du logement et signature, le montant convenu est versé quel que soit le remplissage ; Leazly se rémunère sur l’exploitation, sans commission facturée en plus dans ce cadre. L’accord final reste celui du bailleur. Préparer mon projet de sous-location pendant mon absence.

Sources officielles

• Légifrance : loi du 6 juillet 1989, article 8
• Légifrance : Code civil, article 1735
• Service-Public.fr : sous-location d’un logement
• Service-Public.fr : modèle de demande d’autorisation
• Service-Public.fr : assurance habitation du locataire
• Ville de Paris : règles des meublés touristiques
• ANIL : sous-location illégale : remboursement des sous-loyers