Sous-location non autorisée : risques, sanctions et comment se protéger

Pour un logement du parc privé, sous-louer sans l’accord écrit du propriétaire expose le locataire à la résiliation de son bail, au remboursement des sous-loyers perçus et, si le propriétaire subit un préjudice, à des dommages et intérêts (Service-Public.fr). Ces conséquences ne sont pas automatiques : elles dépendent de ce que le propriétaire peut prouver et de ce que décide le juge. Le tableau ci-dessous associe chaque situation à sa conséquence possible et à la démarche utile.

Pour une sous-location déjà en cours où un écrit manque (accord ou contrat), le guide sous-location sans contrat indique quoi faire selon le document manquant. Pour sous-louer dans les règles dès le départ, voir la sous-location légale à Paris.

Ce qui fait varier le risque

Le remboursement des sous-loyers. La Cour de cassation juge que, sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus par le locataire sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés (ANIL, Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20.727). La somme en jeu dépend donc de la durée de la sous-location et des montants encaissés.

La forme de l’accord. La loi exige un accord écrit, qui porte sur la sous-location et sur le prix (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Un email peut constituer un écrit si l’on peut identifier son auteur et garantir l’intégrité de sa conservation (article 1366 du Code civil). Un accord oral, ou un accord qui ne parle ni du prix ni de l’usage réel (par exemple une location touristique), laisse le risque entier.

La situation du sous-locataire. La sous-location ne peut pas durer plus longtemps que votre bail. Si votre bail prend fin, le sous-locataire n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire ni aucun titre d’occupation (Service-Public.fr).

Votre responsabilité, même avec un accord. Vous restez tenu du loyer et des obligations du bail envers le propriétaire, et vous répondez des dégradations et des pertes causées par votre sous-locataire (article 1735 du Code civil).

Se protéger avant de remettre les clés

• Accord écrit du propriétaire, sur le principe, l’usage et le prix, archivé.
• Sous-loyer au m² au plus égal à votre loyer au m², avec le calcul conservé (Service-Public.fr).
• Autorisation écrite et copie du bail en cours transmises au sous-locataire, comme l’impose l’article 8.
• Contrat de sous-location signé : dates, prix, charges, règles d’occupation, restitution des clés.
• Assurance : votre assurance habitation doit couvrir au minimum les risques locatifs (Service-Public.fr) ; demandez à votre assureur, par écrit, si la sous-location est couverte, et au sous-locataire une attestation couvrant le logement et les dates du séjour.
• État des lieux et inventaire à l’entrée, avec photos datées.
• Pour une location à des voyageurs à Paris : enregistrement, numéro sur l’annonce et décompte des 90 jours (Ville de Paris).

Si la sous-location a déjà commencé sans accord

1. Ne prolongez pas la situation. Ne prenez pas de nouvelle réservation tant que l’accord écrit n’est pas obtenu.
2. Demandez l’accord par écrit, de préférence en recommandé avec accusé de réception, en précisant les dates, l’usage et le prix (Service-Public.fr). Le modèle d’autorisation contient la lettre et l’autorisation à faire signer.
3. Rassemblez les écrits : contrat avec le sous-locataire, paiements, état des lieux, attestations d’assurance.
4. Régularisez les déclarations : revenus aux impôts et, si vous touchez une aide au logement, situation auprès de la CAF.
5. Si vous recevez une mise en demeure, faites-vous conseiller par l’ADIL ou un avocat avant de répondre.

Vous êtes le propriétaire et soupçonnez une sous-location ? Le guide du propriétaire face à une sous-location détaille les preuves et les étapes.

Vous voulez sous-louer pendant une absence sans gérer vous-même les séjours ? Leazly propose une sous-location gérée pour les locataires parisiens, après accord écrit de votre propriétaire, que vous demandez et signez.

FAQ

Si la sous-location est autorisée, qui est responsable en cas de dégâts ?

Vous, envers le propriétaire : le locataire répond des dégradations et des pertes causées par ses sous-locataires (article 1735 du Code civil). Vous pouvez ensuite vous retourner contre le sous-locataire selon votre contrat, l’état des lieux et son assurance.

Le propriétaire peut-il récupérer les sous-loyers perçus sans son accord ?

Oui. Sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés (Cour de cassation, 12 septembre 2019, citée par l’ANIL). Le montant dépend de la durée et des sommes encaissées.

Que devient le sous-locataire si mon bail est résilié ?

Il n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire ni aucun titre d’occupation (Service-Public). Il peut se retourner contre vous selon le contrat que vous avez signé avec lui.

Peut-on sous-louer plus cher parce que c’est meublé ou à la nuit ?

Non. Le sous-loyer au m² de surface habitable ne peut pas dépasser le loyer au m² que vous payez, et le propriétaire doit avoir accepté ce prix par écrit (Service-Public). Le meublé ou la location à la nuit ne changent pas ce plafond.

Un sous-locataire en logement social risque-t-il plus ?

La sous-location d’un logement social entier est interdite, et le bailleur peut demander au juge de mettre fin au bail du locataire et à celui du sous-locataire (Service-Public).

Sources officielles

• Service-Public.fr : sous-location d’un logement
• Légifrance : loi du 6 juillet 1989, article 8
• ANIL : sous-location illégale, remboursement des loyers perçus
• Légifrance : Code civil, article 1735
• Légifrance : Code civil, article 1366
• Légifrance : Code du tourisme, article L324-1-1
• Légifrance : Code de la construction et de l’habitation, article L651-2
• Service-Public.fr : assurance habitation du locataire
• Ville de Paris : la location meublée touristique