Sous-location et propriétaire : prévenir, autoriser et contrôler sans conflit

Votre locataire vous demande de sous-louer, ou vous pensez qu’il le fait sans vous l’avoir demandé ? Les deux situations n’appellent pas la même réponse. Repérez d’abord la vôtre.

Dans les deux premiers cas, le point de départ est le même : pour un logement du parc privé soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut pas sous-louer sans votre accord écrit, qui porte aussi sur le prix, et le sous-loyer au mètre carré ne peut pas dépasser le loyer au mètre carré du bail (article 8, Service-Public.fr).

Cas 1 : votre locataire vous demande l’autorisation

Vous pouvez refuser, accepter un projet précisément défini ou proposer un cadre plus limité. Partez de ce que la demande permet de vérifier :

Aucune annonce ni réservation ne devrait précéder votre réponse écrite. Si vous hésitez sur l’intérêt d’accepter, les avantages et limites d’une autorisation de sous-location sont traités à part.

Obtenir un projet précis

Une demande vague appelle d’abord des précisions, pas forcément un refus. Demandez par écrit :

1. le motif et les dates exactes de l’absence ;
2. le périmètre : une chambre ou le logement entier ;
3. le type d’occupation : un occupant unique ou des voyageurs successifs, le nombre maximal d’occupants et, pour des voyageurs, la durée minimale des séjours ;
4. le sous-loyer, les charges et leur calcul au regard du bail ;
5. le nom et le rôle d’une plateforme ou d’un opérateur, s’il y en a un ;
6. la réponse de l’assureur et l’extrait utile du règlement de copropriété ;
7. l’organisation des clés, du ménage, des nuisances, des sinistres et de la restitution.

Si la demande porte sur Airbnb à Paris

Votre accord est nécessaire, mais il ne rend pas le projet conforme à lui seul. À Paris (Ville de Paris) :

• la sous-location en meublé touristique doit être autorisée par le bailleur, et un accord général de sous-location ne couvre pas nécessairement cet usage ;
• le logement entier doit être enregistré par le loueur lui-même, pas au nom d’une conciergerie, et le numéro doit figurer sur l’annonce ;
• le locataire enregistré doit en informer le syndic ;
• une résidence principale est limitée à 90 jours de location par année civile ;
• la location doit respecter le règlement de copropriété et la tranquillité de l’immeuble ;
• les boîtes à clés sont interdites sur le mobilier urbain.

Demandez qui sera déclaré, qui publiera l’annonce et qui tiendra le compteur des 90 jours sur toutes les plateformes : votre autorisation ne permet pas de dépasser ce plafond. Le risque concret se voit dans l’immeuble (arrivées tardives, clés, bruit, déchets, incidents) : exigez une réponse écrite pour chacun de ces points et pour la fin de l’absence. Les démarches qui incombent au locataire sont détaillées dans le guide de la sous-location Airbnb côté locataire.

Écrire une autorisation limitée

L’autorisation doit décrire ce que vous acceptez, pas seulement indiquer « sous-location autorisée ». Précisez :

• le bail, l’adresse et l’identité du locataire principal ;
• le périmètre : chambre ou logement entier ;
• les dates, sans renouvellement tacite ;
• l’usage autorisé et les usages interdits ;
• le sous-loyer maximal et les charges ;
• le nombre maximal d’occupants ;
• les documents à transmettre avant l’entrée ;
• les règles de copropriété, de voisinage et de remise des clés ;
• les assurances à maintenir ;
• le contact joignable pendant l’absence ;
• les situations qui mettent fin à l’autorisation.

Si vous acceptez l’usage touristique, ajoutez la durée minimale des séjours, le respect du plafond de 90 jours, l’enregistrement et l’information du syndic. Si vous acceptez une occupation stable mais refusez le tourisme, écrivez-le : « Sous-location autorisée du 1er septembre au 31 décembre à un occupant unique pour habitation » est beaucoup plus clair qu’un accord général.

Le modèle d’autorisation de sous-location fournit une trame à compléter avec ces conditions : période, usage avec une case pour le meublé touristique, occupants, prix, documents et conditions particulières. Il reste informatif : faites-le adapter à votre bail si l’enjeu juridique ou financier est important.

Proposer une occupation plus stable

Vous pouvez accepter une sous-location pendant l’absence tout en refusant Airbnb. Un occupant unique sur plusieurs semaines ou mois réduit les rotations. Cela ne suffit pas à exclure le meublé touristique : il faut examiner l’usage réel et notamment si l’occupant y élit domicile (article L324-1-1).

Cela reste une sous-location : votre accord écrit, le prix, le contrat, l’assurance et la responsabilité du locataire principal demeurent. Ne qualifiez pas automatiquement cette sous-location de « bail mobilité » en raison de sa seule durée. Vérifiez son régime juridique, l’éligibilité de l’occupant et les mentions exigées (Service-Public). Un mandataire peut signer pour le bailleur : la signature personnelle du propriétaire n’est donc pas le critère décisif.

Si un opérateur ou une conciergerie intervient

Identifiez le montage avant d’accepter :

• l’opérateur devient-il sous-locataire ou reste-t-il prestataire du locataire ?
• qui encaisse les sommes et qui signe avec les voyageurs ?
• qui porte l’obligation de paiement, et à quelles conditions ?
• quelles assurances couvrent précisément l’activité ?
• qui répond à la copropriété et à la Ville ?
• comment le contrat prend-il fin ?

Une promesse de revenu ou de prise en charge « complète » doit correspondre à une clause, une partie responsable et des exclusions lisibles. Les prérequis d’un montage encadré sont présentés dans la sous-location légale à Paris.

Suivre sans gérer à la place du locataire

Vous restez le bailleur du locataire principal, pas celui du sous-locataire. Vous pouvez conditionner votre accord à des pièces proportionnées : projet de contrat de sous-location, calcul du sous-loyer, identité de l’occupant ou critères convenus, état des lieux et inventaire, attestations d’assurance, règles d’immeuble remises à l’occupant, contact pendant l’absence et, pour un meublé touristique, numéro d’enregistrement et calendrier. Le locataire doit aussi remettre au sous-locataire votre autorisation écrite et une copie du bail en cours (Service-Public.fr).

Le locataire reste responsable envers vous du paiement du loyer, du bon usage et des troubles. Le contrat de sous-location peut organiser ses recours contre l’occupant, mais il ne supprime pas ses obligations au titre du bail principal. Évitez de créer une relation ambiguë en encaissant directement le sous-loyer ou en donnant des instructions quotidiennes au sous-locataire sans avoir fait qualifier le montage.

Cas 2 : vous suspectez une sous-location non autorisée

Des valises, des visages différents ou une boîte à clés sont des indices, pas toujours une preuve. Utilisez une séquence graduée.

1. Relire le bail et vos échanges

Vérifiez si un accord ancien existe et ce qu’il autorise réellement. Une autorisation pour un occupant nommé pendant trois mois ne vaut pas autorisation permanente pour des voyageurs.

2. Conserver uniquement des éléments licites

Vous pouvez archiver une annonce publique, son URL, ses photos et sa date, ainsi que des signalements factuels de la copropriété. Pour un enjeu important, un constat par commissaire de justice peut sécuriser la preuve.

N’entrez pas dans le logement sans accord, ne changez pas les serrures, ne coupez pas les services et n’organisez pas de surveillance intrusive.

3. Demander des explications sur un ton neutre

Écrivez au locataire :

Des éléments laissent penser que le logement pourrait être occupé par des tiers contre rémunération. Merci de m’indiquer, par écrit, si une sous-location existe, pour quelles dates, à quel prix et sous quel cadre, et de me transmettre les pièces utiles. Aucune sous-location n’ayant été autorisée à ce jour, je vous demande de suspendre toute nouvelle mise à disposition dans l’attente de cet échange.

Un courrier factuel permet au locataire de corriger une erreur, de nier avec ses éléments ou de proposer un projet régularisable.

4. Choisir entre cessation et régularisation

La régularisation peut être envisagée si vous êtes prêt à accepter le projet et si les règles peuvent être respectées. Elle doit être prospective : elle ne transforme pas automatiquement les périodes passées en périodes autorisées. Si vous l’acceptez, traitez-la comme une nouvelle demande (voir le cas 1).

Demandez la cessation lorsque l’usage est incompatible avec le bail, la copropriété, l’assurance, le logement ou votre décision. Formalisez alors votre position et demandez conseil à l’ADIL ou à un avocat si le locataire ne coopère pas.

5. Réserver les recours au dossier qui les justifie

Une sous-location non autorisée peut conduire à une demande de résiliation du bail ou de restitution de sommes. La Cour de cassation a admis la restitution de sous-loyers dans un contentieux déterminé, mais cette décision ne dispense pas d’analyser les faits, les preuves et la procédure de chaque dossier.

N’utilisez pas ce recours comme une menace automatique. Une consultation permet de mesurer son fondement, son coût et sa proportionnalité.

Si l’annonce est touristique et sans numéro d’enregistrement, vous pouvez aussi la signaler à la Ville de Paris en indiquant l’adresse précise, le nom du locataire et le lien de l’annonce. La Ville contrôle seulement les obligations administratives, comme l’enregistrement ; le rapport locatif, la copropriété et les nuisances relèvent du droit privé, sur lequel l’ADIL de Paris donne des conseils juridiques gratuits (Ville de Paris).

Prévenir dès la signature ou au premier départ annoncé

Vous pouvez réduire les zones grises sans interdire tout hébergement :

• rappeler que l’hébergement gratuit d’un proche n’est pas automatiquement une sous-location ;
• demander que tout projet avec contrepartie soit présenté avant diffusion ;
• fournir une liste des informations nécessaires à votre décision ;
• préciser votre position sur le meublé touristique ;
• remettre les règles essentielles de copropriété ;
• prévoir une adresse de contact pendant les absences ;
• vérifier chaque année l’attestation d’assurance du locataire.

Une clause ne doit pas supprimer les droits du locataire ni être abusive. L’objectif est d’organiser la demande, pas de contrôler sa vie privée.

FAQ

Puis-je refuser sans proposer d’alternative ?

L’accord écrit du bailleur étant requis, vous pouvez ne pas autoriser la sous-location. Répondez clairement pour éviter toute ambiguïté.

Puis-je limiter mon accord à une période ou à un sous-locataire nommé ?

Oui. Les dates, l’identité de l’occupant et l’usage peuvent faire partie des limites de votre accord. Prévoyez qu’une prolongation ou un changement d’usage nécessite un nouvel écrit.

Mon accord permet-il au locataire de dépasser 90 jours à Paris ?

Non. Votre autorisation ne neutralise pas la limite de 90 jours par année civile applicable à une résidence principale louée en meublé touristique, ni les autres obligations parisiennes.

Dois-je traiter directement avec les voyageurs ?

Pas nécessairement. Exigez un interlocuteur unique joignable pendant l’absence et adressez vos demandes au locataire, qui reste votre cocontractant.

L’autorisation me rend-elle responsable du sous-locataire ?

Votre relation contractuelle principale reste celle avec le locataire. Le document doit préserver clairement cette répartition.

Puis-je visiter pendant la sous-location ?

Une visite doit respecter les conditions légales, le bail et l’accord de l’occupant. L’autorisation de sous-louer ne crée pas un droit d’entrée permanent.

Une plateforme garantit-elle le logement ?

Non. Ses protections sont contractuelles et comportent des conditions. Vérifiez séparément les assurances du propriétaire, du locataire, du sous-locataire et de l’éventuel opérateur.

Sources officielles

• Légifrance : loi du 6 juillet 1989, article 8
• Service-Public.fr : sous-location d’un logement
• Ville de Paris : règles des meublés touristiques
• ANIL : Sous-location illégale : remboursement des loyers perçus
• Cour de cassation : décision du 12 septembre 2019