Sous-location professionnelle : comment évaluer un opérateur à Paris

Si une société propose de prendre votre appartement en location pour le sous-louer et de vous verser un montant fixe (souvent appelé « loyer garanti »), elle devient votre locataire : elle signe en son nom avec les voyageurs ou les locataires temporaires, encaisse le prix des séjours et garde le risque que le logement reste vide. Avec une conciergerie payée à la commission, c’est l’inverse : vous restez le loueur et votre revenu suit les réservations. « Sous-location professionnelle » est un nom commercial, pas un statut juridique : c’est le contrat qui dit lequel de ces montages vous signez.

Avant de comparer des montants, vérifiez trois choses : qui porte le risque d’occupation, quelles pièces l’opérateur peut produire, et ce que le contrat prévoit pour l’usage, la durée, les dégâts et la restitution du logement.

Bail classique, revenu fixe ou commission : qui porte le risque ?

Le montant en jeu change donc de nature. Avec un revenu fixe, vous renoncez au surplus d’un mois très rempli contre un montant connu d’avance, et votre risque devient celui d’un opérateur qui ne paie pas. À la commission, vous gardez ce surplus, mais aussi les mois creux. Pour chiffrer cet arbitrage sur vos propres dates, voyez notre comparaison conciergerie à la commission ou revenu garanti.

Ce tableau compare deux modes de rémunération ; un mandat de gestion ne signifie pas nécessairement une facturation à la commission. Le nom de l’offre ne suffit pas : lisez si le contrat vous doit un montant fixe, ou seulement une part des nuits réellement louées. Dans le second cas, le risque d’occupation reste le vôtre.

Les pièces à demander à l’opérateur

Demandez-les à chaque opérateur que vous comparez, Leazly compris, et vérifiez qu’elles désignent toutes la même société : celle qui signe le contrat et celle qui vous paiera.

• Un extrait Kbis récent (moins de trois mois). Il prouve que la société existe, et indique son adresse et son dirigeant, donc qui peut signer pour elle. Il ne prouve ni qu’elle peut payer, ni qu’elle a le droit d’exploiter votre logement. L’Annuaire des entreprises, gratuit, affiche aussi ses dirigeants et une éventuelle procédure collective. Si l’opérateur est un entrepreneur individuel, voyez comment évaluer un opérateur auto-entrepreneur.
• Une attestation d’assurance en cours de validité : responsabilité civile professionnelle et, le cas échéant, assurance des dommages causés par les occupants. Lisez l’activité assurée, la période, les plafonds et les exclusions. Gardez votre propre assurance habitation ou propriétaire non occupant (PNO) et déclarez-lui l’usage prévu.
• Une carte professionnelle, si l’opérateur agit pour votre compte (mandat de gestion) : la loi Hoguet encadre cette activité, avec une carte professionnelle, une assurance de responsabilité civile professionnelle et une garantie financière pour la gestion immobilière. S’il est votre locataire et exploite en son nom, ne déduisez pas de cette seule formule qu’il échappe à la loi Hoguet. La qualification dépend du contrat, des missions et des flux financiers réels : demandez une analyse de son cadre d’intervention.
• Les autorisations écrites : la vôtre, dans le contrat (sous-location permise, à quels occupants, pour quelle période, cession du contrat interdite sans votre accord) ; le règlement de copropriété, qui doit permettre l’usage prévu ; et, lorsque l’exploitation envisagée l’exige, l’autorisation de changement d’usage délivrée par la Ville. L’une ne remplace pas l’autre.
• Le projet de contrat complet, annexes comprises (conditions générales, inventaire). Un opérateur qui presse la signature sans le transmettre vous donne déjà une réponse.

Les clauses à lire avant de signer

La loi du 6 juillet 1989, article 2 vise notamment les logements constituant la résidence principale du preneur. Une société qui prend un logement pour l’exploiter ne l’occupe pas comme sa résidence principale : ce bail n’entre donc pas, en principe, dans ce régime à ce titre. Cela ne suffit pas à conclure qu’il relève uniquement du Code civil : vérifiez les conditions d’un éventuel statut commercial, les règles impératives et une éventuelle soumission conventionnelle. Faites qualifier le contrat avant de négocier sa durée, le dépôt et la sortie.

Exemple fictif : un contrat de deux mois, ligne à ligne

Cet exemple est fictif. Il montre le fonctionnement d’un contrat à revenu fixe ; ce n’est ni une offre Leazly, ni un prix de marché.

Claire possède un deux-pièces meublé à Paris, qui est sa résidence principale. Elle part en mission du 1er juillet au 31 août. Une société lui propose 1 600 € par mois pour ces deux mois. L’exemple décrit uniquement la répartition contractuelle des coûts et du risque de vacance. L’autorisation de l’exploitation touristique par cette société reste à vérifier avant toute réservation.

Leazly accompagne les propriétaires parisiens qui s’absentent au moins deux semaines. Selon votre dossier, Leazly propose un bail civil ou un mandat de gestion, avec un revenu fixe. Dans la formule standard à revenu fixe, après visite, validation et signature, le montant convenu est versé quel que soit le remplissage. Leazly se rémunère sur l’exploitation, sans commission sur le revenu convenu. Le fonctionnement est détaillé sur la page location courte durée pendant une absence.

Paris : les règles que le contrat ne remplace pas

L’article L631-7-1 A réserve l’exception de changement d’usage à la résidence principale du loueur. Quand une société devient preneur et signe en son nom avec les voyageurs, le fait que le logement soit la résidence principale du propriétaire ne suffit pas à établir cette exception. Faites valider l’identité du loueur, la déclaration et le régime d’autorisation pour le montage retenu.

Le contrat répartit les rôles ; il ne rend pas autorisé un usage qui ne l’est pas. Pour un logement loué entier à des voyageurs (meublé de tourisme), la Ville de Paris fixe ces règles :

• Résidence principale (logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure) : 90 jours de location par année civile au plus depuis le 1er janvier 2025, et un numéro d’enregistrement sur chaque annonce. Le non-respect du plafond annuel est passible d’une amende civile pouvant atteindre 15 000 € (article L324-1-1, V).
• Autre logement (résidence secondaire, appartement vacant) : autorisation de changement d’usage avec compensation et changement de destination, obtenus avant la première nuit, puis enregistrement. Sans autorisation de changement d’usage, l’amende civile peut atteindre 100 000 € par local, assortie d’une astreinte (article L651-2). Le texte de référence est l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
• Déclaration : l’article L324-1-1, III prévoit une démarche personnelle du loueur. La Ville précise qu’une conciergerie gérant pour son compte ne déclare pas en son propre nom. Identifiez le loueur réel : cette consigne ne règle pas à elle seule le cas d’un opérateur preneur.
• Copropriété : la location doit respecter le règlement de copropriété, et le copropriétaire qui a enregistré son logement doit en informer le syndic.
• Nom du contrat : un bail civil, commercial ou « professionnel » ne remplace aucune de ces autorisations ; l’article L631-7 range d’ailleurs les logements inclus dans un bail commercial parmi les locaux d’habitation. Les différences entre ces contrats sont détaillées dans notre article bail de sous-location professionnelle.
• Moyenne durée : une location en bail mobilité, de 1 à 10 mois à un locataire en mobilité, n’est pas un meublé de tourisme. Si un opérateur vous la propose, le contrat doit dire quel cadre s’applique, et à quelles dates.

FAQ du propriétaire

Qui me paie si l’appartement reste vide ?

Avec un revenu fixe, l’opérateur : le montant convenu reste dû, sauf dans les cas de suspension écrits au contrat. Avec une gestion à la commission, personne : vous touchez seulement les recettes des séjours, moins la commission et les frais, et vos charges continuent.

Puis-je passer chez moi ou rentrer plus tôt ?

Seulement dans les conditions écrites au contrat. Pendant la période, c’est l’opérateur qui a la jouissance du logement : lisez la procédure prévue (urgence, demande écrite, délai, frais éventuels) et ce que deviennent les réservations déjà acceptées.

Dois-je garder mon assurance habitation ou PNO ?

Oui. Déclarez l’usage prévu à votre assureur et demandez l’attestation de l’opérateur : son assurance intervient en principe en complément de la vôtre, pas à sa place. Vérifiez qui couvre les dégâts causés par les occupants et qui couvre un dégât des eaux venu de l’immeuble.

Comment le montant fixe est-il calculé ?

Chaque opérateur l’estime à partir de ce qu’il pense encaisser sur la période, moins ses coûts et sa marge. Un montant élevé ne dit donc rien sans les clauses de suspension et de sortie qui l’accompagnent. Chez Leazly, il est proposé après la visite du logement, selon les prix du marché pour sa surface, son emplacement et ses équipements, et selon vos dates.

Que se passe-t-il si l’opérateur cesse de payer ?

Les sommes impayées constituent une créance à recouvrer. Si une procédure collective est ouverte, les règles de déclaration des créances et de poursuite du contrat s’appliquent selon leur date et leur nature : la clause de sortie ne permet pas de les écarter. D’où l’intérêt de vérifier la société avant de signer et de lire la clause de sortie : restitution des clés, des codes et des annonces, sort des réservations.

Leazly accepte-t-il tous les logements ?

Non. Leazly étudie d’abord le logement et vos dates, et vérifie le cadre applicable (résidence principale, limite de 90 jours, enregistrement) avant toute mise en location. Le montant proposé n’est garanti qu’après validation du dossier et signature du contrat.

Sources officielles

• Ville de Paris : location meublée touristique : les règles à suivre
• Légifrance : Code de la construction et de l’habitation, article L631-7
• Légifrance : loi du 6 juillet 1989, champ d’application (article 2)
• Légifrance : loi Hoguet du 2 janvier 1970
• Service-Public.fr : bail mobilité
• Annuaire des entreprises : vérifier une société