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Encadrement des loyers et bail mobilité à Paris : comment calculer le plafond

Plafond hors charges = loyer de référence majoré × surface habitable, avec l'arrêté en vigueur à la date de signature.

Réponse directe, vérifiée le 27 septembre 2026 : oui. À Paris, le bail mobilité est soumis à l'encadrement des loyers (Ville de Paris). Le loyer de base hors charges et hors complément ne peut pas dépasser le plafond suivant :

Plafond mensuel hors charges = loyer de référence majoré (€/m²) × surface habitable (m²)

Pour l'obtenir, il vous faut quatre informations : l'adresse (qui donne le quartier), le nombre de pièces, l'époque de construction et la surface habitable ; le caractère meublé est acquis en bail mobilité. Le simulateur de loyer Leazly donne un premier plafond à partir de l'arrondissement, du type de logement et de la surface, puis l'affine avec l'adresse et l'époque. Pour le bail, confirmez avec le simulateur officiel de la Ville de Paris, qui applique l'arrêté en vigueur à la date de signature.

Le bail mobilité est une location meublée d'habitation régie par les articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, pas un meublé de tourisme.

Bail mobilité à Paris : encadrement des loyers, la réponse courte

Le loyer de référence majoré est un prix au m² fixé chaque année par arrêté préfectoral, selon le quartier, le type de location (vide ou meublé), le nombre de pièces et l'époque de construction (Ville de Paris). C'est la valeur en vigueur à la date de signature du bail qui compte.

Quel barème appliquer selon la date de signature

Bail signé	Arrêté applicable	Ce qu'il faut savoir
Jusqu'au 30 juin 2026	Arrêté du 16 juin 2025 (période 2025-2026)	Barème intégré au simulateur Leazly
Du 1er juillet au 24 novembre 2026	Arrêté du 12 juin 2026	Utilisez le simulateur officiel : le simulateur Leazly n'intègre pas encore ce barème
À partir du 25 novembre 2026	Non connu au 27 septembre 2026	L'expérimentation prévue par la loi ELAN prend fin ; la Ville attend un texte de loi pour prolonger le dispositif. Vérifiez sa situation avant de signer

Source : Ville de Paris, arrêtés préfectoraux annuels, page mise à jour le 17 juin 2026. Service-Public mentionne la même échéance du 24 novembre 2026 pour d'autres territoires encadrés (Service-Public.fr, bail mobilité).

La formule à retenir

Plafond hors charges = loyer de référence majoré (€/m²) × surface habitable (m²)

Si le loyer hors charges envisagé dépasse ce plafond, il faut le réduire, ou justifier un complément de loyer dans les conditions strictes décrites plus bas. Pour le cadre général du bail (durée, éligibilité, documents), voir le guide du bail mobilité à Paris.

À retenir (3 points pour éviter les erreurs)

On compare le loyer de base hors charges au plafond. Le forfait de charges du bail mobilité reste en dehors du calcul.
Le complément de loyer n'est pas un ajustement libre. Il suppose des caractéristiques exceptionnelles et doit être chiffré et motivé dans le bail.
Les mentions du bail comptent autant que le calcul. Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré (Ville de Paris).

Le plafond de loyer n'est pas le revenu du propriétaire : charges non récupérables, périodes sans locataire, frais de gestion et impôts s'en déduisent.

Comment vérifier si votre loyer respecte l’encadrement à Paris (méthode terrain en 5 étapes)

La vérification repose sur deux choses : la bonne catégorie de logement, pour lire le bon prix au m², et la bonne séparation entre loyer et charges.

Étape 1 : identifier l’adresse/quartier et les caractéristiques (meublé, pièces, époque)

Préparez une fiche logement avec :

l'adresse complète, qui détermine le quartier ;
la surface habitable, qui exclut notamment les murs, cloisons, caves, balcons et espaces de moins de 1,80 m de hauteur (définition Service-Public) ;
le type de location : meublé, puisque c'est un bail mobilité ;
le nombre de pièces principales ;
l'époque de construction : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 ou après 1990.

Gardez les documents qui établissent la surface (diagnostics, acte) : c'est un point de contestation fréquent.

Étape 2 : récupérer le loyer de référence majoré (€/m²)

Premier ordre de grandeur : le simulateur Leazly demande l'arrondissement, le type (studio, T2, T3, T4 et plus) et la surface, puis affiche le plafond meublé le plus haut de cette sélection. En ajoutant l'adresse ou le quartier et l'époque, il affiche le plafond de la catégorie exacte. Son barème est celui de 2025-2026.
Valeur à reporter au bail : le simulateur officiel de la Ville de Paris, qui applique l'arrêté en vigueur à la date de signature. Conservez une capture du résultat.

Étape 3 : calculer le plafond (€/m² × surface) et isoler les charges

Plafond hors charges = loyer de référence majoré × surface habitable.

Vérifiez ensuite que le bail distingue :

le loyer de base hors charges et hors complément, celui qui est comparé au plafond ;
le complément de loyer éventuel, avec son montant et ses motifs ;
le forfait de charges, avec son montant et sa périodicité (Service-Public.fr).

Un montant charges comprises peut sembler raisonnable alors que le loyer hors charges dépasse le plafond.

Étape 4 : tester un complément de loyer (si applicable) sans se mettre en risque

Si le loyer souhaité dépasse le plafond, deux options :

ramener le loyer au plafond, la solution la plus simple et la plus robuste ;
étudier un complément de loyer, seulement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (voir la section dédiée).

Quand un complément est fragile, mieux vaut y renoncer : un loyer un peu plus bas mais lisible coûte moins cher qu'une contestation.

Étape 5 : sécuriser la rédaction du bail (mentions + pièces justificatives)

Le bail doit permettre à un tiers de comprendre le montant :

le loyer hors charges et ses modalités de paiement ;
le forfait de charges ;
le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables (Ville de Paris) ;
le cas échéant, le montant et les motifs du complément de loyer ;
le dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois (Service-Public.fr).

Si ces références manquent, le locataire a un mois après la prise d'effet du bail pour demander au bailleur de le compléter, puis peut saisir le juge (Ville de Paris). Partez d'un modèle de bail mobilité PDF et adaptez-le.

Exemples chiffrés à Paris : deux cas simples pour comprendre le calcul

Deux exemples avec des chiffres fictifs, pour comprendre la logique. Pour fixer un loyer, seules les valeurs officielles de l'adresse et de la catégorie comptent.

Exemple 1 : studio meublé de 22 m²

Surface habitable : 22 m²
Loyer de référence majoré (fictif) : 41 €/m²
Plafond hors charges : 22 × 41 = 902 €
Forfait de charges (fictif) : 80 €

Lecture :

902 € hors charges et 80 € de charges, soit 982 € charges comprises : l'encadrement est respecté.
950 € hors charges et 80 € de charges : dépassement du plafond, même si le total paraît cohérent.

Exemple 2 : 2 pièces meublé de 38 m²

Surface habitable : 38 m²
Loyer de référence majoré (fictif) : 35 €/m²
Plafond hors charges : 38 × 35 = 1 330 €
Forfait de charges (fictif) : 120 €

Lecture :

1 300 € hors charges et 120 € de charges : l'encadrement est respecté sans complément.
1 380 € hors charges : le dépassement doit être corrigé, ou justifié par un complément réellement défendable.

Lire le résultat du simulateur : tant que l'adresse et l'époque ne sont pas renseignées, le montant affiché est le plafond le plus haut possible pour l'arrondissement et le type choisis ; la fourchette indiquée montre les autres plafonds possibles. Seul le plafond de la catégorie exacte, confirmé au simulateur officiel, se reporte au bail.

En sous-location, une autre limite s'ajoute : le loyer au m² demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui du bail principal (Service-Public.fr, sous-location).

Mini-glossaire : loyer de référence, majoré, complément, charges

Loyer de référence : prix médian en €/m² fixé par catégorie de logement ; il figure au bail.
Loyer de référence majoré : le plafond hors charges à ne pas dépasser, sauf complément de loyer justifié. Pour un meublé, il intègre déjà une majoration par rapport au logement vide (Ville de Paris).
Complément de loyer : somme ajoutée au loyer de base, possible seulement pour des caractéristiques exceptionnelles.
Charges : en bail mobilité, elles sont payées sous forme de forfait avec le loyer (Service-Public.fr) et restent hors du calcul.

Si vous préférez confier la location d'un logement meublé à Paris, Leazly propose une location moyenne durée en bail mobilité, avec un loyer estimé dans le respect de l'encadrement des loyers.

Complément de loyer en bail mobilité : quand est-ce légal ?

Le complément de loyer est le point le plus contesté, parce qu'il repose sur la preuve d'un caractère exceptionnel. La Ville de Paris, qui applique l'encadrement aux baux mobilité, en précise les règles (Ville de Paris).

Conditions : possible seulement si le logement a un vrai caractère exceptionnel

le loyer de base respecte déjà le plafond ;
le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort luxueuses ou rares par comparaison avec des logements similaires du même secteur ;
le montant et les motifs détaillés sont inscrits au bail.

Pour un meublé, le mobilier ne justifie pas un complément : les loyers de référence meublés sont déjà majorés.

Aucun complément n'est possible si le logement présente notamment : sanitaires sur le palier, humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations, problèmes d'évacuation d'eau dans les trois derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale.

D'après les décisions de justice citées par la Ville :

Motifs jugés recevables	Motifs jugés irrecevables
Grande terrasse	Décoration ou luminosité
Vue directe exceptionnelle sur un monument	Cuisine équipée, placards
Équipements luxueux	Proximité du métro ou du RER
Hauteur sous plafond de plus de 3,3 m	Travaux de rénovation, petit balcon

Comment le justifier : preuves à produire (photos, descriptif, éléments objectifs)

En cas de contestation, c'est au propriétaire de démontrer les caractéristiques qui justifient le complément. Préparez :

des photos datées et représentatives (vue, extérieur, prestations) ;
un descriptif précis des éléments exceptionnels ;
des éléments objectifs : plan, surface d'un extérieur, hauteur sous plafond ;
une comparaison avec des logements similaires du secteur ;
la cohérence entre l'annonce, le bail, l'état des lieux et l'inventaire.

Risques : contestation, remboursement, amendes et impact relation propriétaire-locataire

Contestation du complément : le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, préalable obligatoire avant le juge.
Remboursement : si un dépassement est confirmé, la Ville met le propriétaire en demeure de rembourser les trop-perçus et de régulariser le bail par avenant.
Amende : jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par logement.

Source : Ville de Paris.

Que faire si le loyer dépasse le plafond à Paris ? (avant ou après signature)

Avant signature : corriger le loyer, cadrer les charges, décider (et documenter) un éventuel complément

Recalculer : catégorie, surface, valeur majorée de l'arrêté applicable, loyer hors charges.
Reposer les charges : montant et périodicité du forfait.
Complément envisagé : décider, puis documenter les preuves et les motifs au bail.
Mettre l'annonce en cohérence avec le bail : les annonces doivent notamment indiquer le loyer, les charges, le loyer de référence majoré et le complément éventuel (Ville de Paris).

Après signature : options et démarches (amiable, contestation, organismes utiles)

Amiable d'abord : échange écrit, explication du calcul, avenant si nécessaire.
Signalement à la Ville de Paris : le locataire peut signaler un dépassement en ligne, avec un compte Mon Paris ; la Ville instruit, met en demeure, puis peut prononcer une amende. L'amende ne régularise pas le bail : seul le juge peut imposer l'avenant et le remboursement.
Délais : le locataire dispose de trois ans à partir de la signature pour agir en justice sur le loyer, et de 3 mois pour contester un complément devant la commission départementale de conciliation.
Conseil gratuit : l'ADIL de Paris répond aux bailleurs comme aux locataires.

Source : Ville de Paris.

Preuves à conserver : annonce, bail, surface, inventaire, échanges

l'annonce telle que publiée ;
le bail signé et ses annexes ;
la preuve de la surface habitable et le résultat du simulateur officiel à la date de signature ;
l'état des lieux et l'inventaire, à l'entrée et à la sortie ;
les échanges écrits sur le loyer, les charges et le complément.

Checklist bail mobilité à Paris : 5 points à vérifier avant signature

1. Durée et non-renouvellement : 1 à 10 mois

Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois, n'est ni renouvelable ni reconductible, et sa durée ne peut être modifiée qu'une fois par avenant, dans la limite de 10 mois. Si le locataire reste ensuite, le nouveau bail est obligatoirement un bail d'habitation classique (Service-Public.fr).

2. Éligibilité du locataire : profils admis et justificatifs utiles

À la prise d'effet du bail, le locataire est en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire, et le justifie par un document (Service-Public.fr). Ne demandez que les pièces exigibles.

3. Dépôt de garantie interdit : quelles alternatives ?

Le bail doit mentionner l'interdiction du dépôt de garantie. Le bailleur peut en revanche demander une caution, notamment Visale (Service-Public.fr). Détail dans l'article bail mobilité et caution.

4. Résiliation et fin de séjour : rester carré sur le formalisme

Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ; un simple e-mail ne suffit pas. À l'échéance, le bailleur n'a pas à donner congé (Service-Public.fr). Le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.

5. Erreurs fréquentes à Paris : surface, charges, complément, mentions du bail

Surface mal retenue : plafond faux.
Charges incluses sans distinction : vérification impossible, contestation facile.
Complément automatique, sans caractère exceptionnel démontré.
Mentions d'encadrement absentes ou incomplètes.
Mauvais arrêté : barème de l'année précédente appliqué à un bail signé après le 1er juillet.

Pour comparer le bail mobilité aux autres façons de louer, voir les avantages du bail mobilité pour le propriétaire et bail mobilité et location courte durée.

FAQ

Non. La Ville de Paris vise expressément les baux mobilité : le loyer hors charges est plafonné au loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié.

Non. La comparaison porte sur le loyer de base hors charges et hors complément. Le forfait de charges reste à part.

Non. Les travaux de rénovation font partie des motifs jugés irrecevables selon les décisions citées par la Ville de Paris. Le complément suppose des caractéristiques rares par rapport aux logements similaires du secteur.

La Ville peut prononcer une amende jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par logement, et le bailleur doit rembourser les trop-perçus et régulariser le bail ( Ville de Paris ).

Non. Il lui faut l'accord écrit du propriétaire, qui porte aussi sur le loyer, et le loyer au m² demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui du bail principal ( Service-Public.fr ).

Sources

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Pour un meublé à Paris, résidence secondaire ou résidence principale pendant une absence de plus de quatre mois : Leazly le loue en bail mobilité, vérifie l’éligibilité de chaque locataire et vous verse un revenu fixe écrit au mandat, même entre deux baux.

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Mis à jour le 27 septembre 2026Publié le 5 février 202612 min de lecture

Écrit par

Martin Pacton · Account Manager, partenariats & acquisition

Chez Leazly, Martin accompagne locataires et propriétaires parisiens dans la mise en place de leur projet de sous-location, du premier contact à la mise en exploitation.