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Un calculateur à huit entrées pour un appartement parisien, puis où trouver chaque valeur et ce qui fait le plus varier le résultat.
Le calculateur ci-dessous donne le résultat avant impôts, sur un an, de la location Airbnb d’un appartement parisien à partir de huit entrées : statut du logement, nuits louées, prix moyen, durée des séjours et quatre postes de coûts. Pour une résidence principale, il plafonne les nuits à 90 par année civile, la limite parisienne depuis le 1er janvier 2025. Ses valeurs de départ reproduisent un exemple illustratif (75 nuits à 140 €, frais Airbnb de 15,5 %, gestion déléguée à 20 %), qui laisse 4 842 € avant impôts sur l’année, soit environ 404 € par mois.
Remplacez les valeurs par celles de votre logement : le résultat se met à jour à chaque saisie.
nuits
90 au maximum pour une résidence principale à Paris.
€
Prix payé par les voyageurs, hors frais de ménage.
nuits
Fixe le nombre de réservations, donc de rotations.
€
Ménage, linge et consommables entre deux séjours.
%
15,5 % en frais uniques, la structure de la plupart des hôtes : vérifiez dans la rubrique Revenus de votre compte.
%
Taux TVA comprise : reprenez votre devis. 0 % en gestion directe.
€
Énergie, assurance, usure et petit entretien.
Résultat avant impôts sur l’année
4 842 €
Soit 404 € par mois en moyenne sur l’année, 46 % des revenus des nuitées.
Avant impôts et hors financement. Les valeurs de départ sont illustratives, sauf deux taux : 15,5 % correspond aux frais uniques qu’Airbnb applique à la plupart des hôtes (aide Airbnb, consultée le 26 septembre 2026), 20 % au prix d’appel publié par plusieurs conciergeries parisiennes au 25 septembre 2026 (tarifs relevés).
Remplacez chaque valeur de départ par un chiffre que vous pouvez justifier : votre historique de réservations, un relevé d’annonces, un devis ou une facture.
Choisissez Résidence principale si vous occupez le logement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. À Paris, vous pouvez alors le louer en meublé de tourisme 90 nuits par année civile au maximum, après l’avoir enregistré en ligne (Ville de Paris). Si vous saisissez davantage, le calculateur s’arrête à 90.
Choisissez Autre logement pour une résidence secondaire ou un logement d’investissement. Le plafond de 90 nuits ne s’applique pas, mais la Ville de Paris exige, avant la première nuit louée, une autorisation de changement d’usage avec compensation et un changement de destination en hébergement hôtelier. Sans elles, le résultat affiché n’est pas exploitable.
Si vous êtes locataire, il vous faut en plus l’accord écrit du bailleur sur le principe et le prix de la sous-location (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Dans un logement social, la location touristique est interdite.
Partez de votre calendrier : comptez les nuits où le logement sera libre (vos absences, pour une résidence principale), puis gardez celles que vous pensez vraiment vendre. Le champ attend des nuits vendues, pas des nuits disponibles. Si le logement a déjà été loué, reprenez les nuits réservées aux mêmes périodes dans votre historique. Si vous partez du taux d’occupation d’un outil de données de marché, vérifiez sa source et sa date, puis appliquez-le à vos seules dates libres.
Avec les autres valeurs de départ, 90 nuits donnent 5 917 € : c’est le maximum de cet exemple illustratif pour une résidence principale.
Si le logement a un historique, divisez les revenus des nuitées par les nuits vendues, sur les périodes où vous comptez louer. Sinon, relevez le prix d’annonces proches, de même capacité et de même niveau, pour vos dates, et notez le jour du relevé. Un prix affiché n’est pas un prix encaissé : il ne dit rien des remises, des annulations ni des nuits restées vides. Vérifiez aussi s’il inclut déjà le ménage ou des frais de service avant de le reprendre.
Le prix à saisir dépend de la structure de frais de votre compte Airbnb : voir frais de plateforme.
La durée moyenne d’un séjour fixe le nombre de réservations, donc de ménages. Calculez-la dans votre historique (nuits vendues ÷ réservations) ou, par prudence, partez du séjour minimum que vous imposerez.
Le coût par rotation regroupe ce que coûte chaque départ : ménage, linge (location ou blanchisserie) et consommables. Prenez-le sur un devis de ménage pour votre surface ; le guide tarif du ménage Airbnb aide à le lire. Si une conciergerie refacture le ménage ou le linge, reprenez son prix par séjour. Le calculateur ne compte pas les frais de ménage payés par les voyageurs : si vous en encaissez, le modèle Excel les sépare du coût réel.
Reprenez le taux de votre compte Airbnb. Dans le menu Revenus, ouvrez une transaction : la section « Frais de service Airbnb » indique ce qui a été prélevé ; rapporté au prix de la réservation, ce montant donne votre taux. La valeur de départ, 15,5 %, correspond aux frais uniques décrits ci-dessous.
D’après la page d’aide d’Airbnb sur les frais de service, consultée le 26 septembre 2026, deux structures existent :
Le taux doit correspondre au prix saisi. En frais uniques, le prix moyen est celui que paie le voyageur, hors ménage et taxe de séjour ; en frais partagés, c’est votre prix avant les frais du voyageur. Si l’annonce est aussi diffusée ailleurs, saisissez un taux moyen pondéré par les revenus de chaque plateforme.
Saisissez 0 % si vous gérez vous-même. Sinon, reprenez le taux de votre devis ou de votre contrat, TVA comprise. Les 20 % de départ sont une hypothèse TTC : WeHost publie ce taux TVA comprise, tandis que les prix d’appel de HostnFly et GuestReady ne précisent pas tous la TVA (tarifs relevés). Le taux final dépend du logement et du devis.
Le calculateur applique ce taux aux revenus des nuitées. Si le devis retient une autre base, par exemple ménage compris, ajustez le taux. Reportez ses frais fixes, comme une mise en route, dans les autres coûts, et ses frais par séjour dans le coût par rotation.
Un revenu fixe garanti ne se simule pas ici : partez du montant écrit au contrat et retirez seulement les dépenses qui restent à votre charge. Selon votre dossier, Leazly propose un bail civil ou un mandat de gestion, avec un revenu fixe. Dans la formule standard à revenu fixe, après visite, validation et signature, le montant convenu est versé quel que soit le remplissage. Leazly se rémunère sur l’exploitation, sans commission facturée en plus. La page conciergerie décrit ce fonctionnement.
Regroupez ce que la location ajoute sur un an : énergie consommée pendant les séjours, extension d’assurance, usure et remplacement (linge, vaisselle, petit équipement), petites réparations. Partez de vos factures et du devis de votre assureur. Pour une résidence principale, ne comptez que ces surcoûts : le loyer, les charges ou l’abonnement internet que vous payez de toute façon n’ont rien à faire ici. Pour un autre logement, ajoutez ses charges propres (copropriété, taxe foncière, assurance, internet). Les 600 € de départ sont illustratifs.
Le calculateur retire quatre postes de coûts des revenus des nuitées :
| Ligne du calculateur | Calcul | Avec les valeurs de départ |
|---|---|---|
| Revenus des nuitées | nuits × prix moyen | 75 × 140 € = 10 500 € |
| Ménage, linge, consommables | réservations × coût par rotation | 19 × 70 € = 1 330 € |
| Frais de plateforme | taux × revenus des nuitées | 15,5 % × 10 500 € = 1 628 € |
| Gestion déléguée | taux × revenus des nuitées | 20 % × 10 500 € = 2 100 € |
| Autres coûts | montant saisi | 600 € |
| Résultat avant impôts sur l’année | revenus − coûts | 4 842 € |
Les réservations sont les nuits divisées par la durée moyenne d’un séjour, arrondies à l’entier supérieur : 75 ÷ 4 = 18,75, soit 19. Sous le résultat, le calculateur affiche la moyenne par mois (4 842 € ÷ 12, soit 404 €) et la part des revenus des nuitées que vous gardez (46 %). Pour une résidence principale, cette moyenne est théorique : l’argent arrive pendant vos absences.
Ce que le résultat ne dit pas :
Exemple illustratif : partez des valeurs de départ du calculateur et changez une seule entrée à la fois.
| Entrée modifiée | Nouvelle valeur | Réservations | Résultat avant impôts |
|---|---|---|---|
| Aucune (valeurs de départ) | – | 19 | 4 842 € |
| Prix moyen par nuit | 120 € | 19 | 3 875 € |
| Nuits louées par an | 60 | 15 | 3 768 € |
| Durée moyenne d’un séjour | 2 nuits | 38 | 3 512 € |
| Frais de plateforme | 3 % (partagés) | 19 | 6 155 € |
| Gestion déléguée | 0 % | 19 | 6 942 € |
En cas de doute entre deux valeurs, retenez la plus prudente pour les nuits et la durée des séjours. Notez la date et les valeurs de chaque simulation : après quelques mois de location, remplacez-les par vos chiffres réels et comparez.
Le calculateur raisonne sur une année, avec des moyennes. Passez au modèle Excel gratuit, compatible Google Sheets, pour :
Le modèle propose désormais un choix « Résidence principale » qui plafonne les nuits vendues à 90 sur l’année, y compris dans ses scénarios. Bloquez les dates où vous habitez le logement : le quota restant est réparti dans l’ordre des mois. Les frais Airbnb de départ sont de 15,5 %. Les autres hypothèses du classeur restent distinctes de cet exemple : remplacez-les par vos propres chiffres.
Entrez dans le calculateur de cette page le statut du logement, les nuits que vous pensez vendre sur l’année, le prix moyen par nuit, la durée moyenne des séjours, le coût par rotation, le taux de frais de plateforme, le taux de gestion et les autres coûts annuels. Il affiche le résultat avant impôts sur l’année, sa moyenne par mois et la part des revenus que vous gardez. Pour une résidence principale à Paris, il ne compte jamais plus de 90 nuits.
Le calcul est exact, mais il ne vaut que par les valeurs saisies : ce n’est pas une estimation de marché. Remplacez les valeurs de départ par votre historique ou des annonces comparables datées, un devis de ménage, le taux de frais de votre compte Airbnb et celui de votre devis de gestion. En cas de doute, retenez l’hypothèse prudente pour les nuits et la durée des séjours.
« Résidence principale » si vous occupez le logement au moins huit mois par an : à Paris, vous pouvez alors le louer 90 nuits par année civile au maximum, et le calculateur applique ce plafond. « Autre logement » pour une résidence secondaire ou un investissement : pas de plafond de 90 nuits, mais il faut, dès la première nuit, une autorisation de changement d’usage avec compensation et un changement de destination en hébergement hôtelier.
0 %. La ligne de gestion disparaît : dans l’exemple illustratif du calculateur, le résultat passe de 4 842 € à 6 942 € avant impôts. Ce gain ne rémunère pas votre temps (messages, arrivées, ménage à coordonner, imprévus) : donnez-lui une valeur avant de comparer avec une conciergerie.
Celui de votre compte : menu Revenus, détail d’une transaction, section Frais de service Airbnb. Selon la page d’aide d’Airbnb consultée le 26 septembre 2026, la plupart des hôtes paient 3 % en frais partagés, ou 15,5 % en frais uniques ; Airbnb fait passer tous les hôtes de logements aux frais uniques. En frais uniques, saisissez comme prix moyen celui que paie le voyageur. Le calculateur part de 15,5 %.
Non, il est calculé avant impôts. Les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et, au régime micro, l’impôt se calcule sur les recettes après abattement, pas sur ce résultat. Vérifiez les règles à jour sur impots.gouv.fr, à la rubrique location meublée, et faites valider votre cas par un expert-comptable. Le modèle Excel compare micro-BIC et réel de façon simplifiée.
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Leazly vérifie l’adresse, les dates et le statut du logement, puis indique le modèle applicable et le montant écrit au contrat.
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Écrit par
Victor Vandenberghe · Cofondateur, opérations & croissance
Cofondateur de Leazly, Victor pilote les opérations, la tarification dynamique et les outils qui permettent de maximiser la rentabilité des biens gérés à Paris.
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