Sommaire
Un exemple chiffré pour une résidence principale limitée à 90 nuits par an, puis la méthode pour refaire le calcul.
Pour une résidence principale, le calcul part d'un plafond légal : 90 nuits par année civile à Paris depuis le 1er janvier 2025. Sur un exemple illustratif (75 nuits vendues à 140 €, frais Airbnb de 15,5 %, gestion déléguée à 20 %), il reste environ 4 842 € avant impôts sur l'année, soit environ 400 € par mois en moyenne, concentrés sur vos périodes d'absence.
Modifiez chaque hypothèse dans le calculateur ci-dessous : il part de cet exemple. Le modèle Excel gratuit détaille ensuite le calcul mois par mois.
Remplacez les valeurs par celles de votre logement : le résultat se met à jour à chaque saisie.
nuits
90 au maximum pour une résidence principale à Paris.
€
Prix payé par les voyageurs, hors frais de ménage.
nuits
Fixe le nombre de réservations, donc de rotations.
€
Ménage, linge et consommables entre deux séjours.
%
15,5 % en frais uniques, la structure de la plupart des hôtes : vérifiez dans la rubrique Revenus de votre compte.
%
Taux TVA comprise : reprenez votre devis. 0 % en gestion directe.
€
Énergie, assurance, usure et petit entretien.
Résultat avant impôts sur l’année
4 842 €
Soit 404 € par mois en moyenne sur l’année, 46 % des revenus des nuitées.
Avant impôts et hors financement. Les valeurs de départ sont illustratives, sauf deux taux : 15,5 % correspond aux frais uniques qu’Airbnb applique à la plupart des hôtes (aide Airbnb, consultée le 26 septembre 2026), 20 % au prix d’appel publié par plusieurs conciergeries parisiennes au 25 septembre 2026 (tarifs relevés).
L’exemple suppose une résidence principale : 75 nuits vendues sur les 90 autorisées, 19 réservations de 4 nuits en moyenne et 70 € par rotation pour le ménage, le linge et les consommables. Les frais Airbnb de 15,5 % sont ceux de la structure de frais uniques, qu'Airbnb applique à la plupart des hôtes (aide Airbnb, consultée le 26 septembre 2026). Le taux de gestion de 20 % est saisi TTC dans cet exemple. WeHost publie 20 % TTC, tandis que les prix d’appel de HostnFly et GuestReady ne précisent pas tous la TVA (voir les tarifs relevés). Reprenez le montant TVA comprise de votre devis. Les autres montants sont arbitraires : ils ne décrivent ni un logement réel, ni un arrondissement, ni une performance attendue.
En gestion directe, la ligne « gestion » disparaît et le résultat monte à 6 942 €, mais votre temps n'est alors pas compté : donnez-lui une valeur si vous comparez les deux options.
Mêmes hypothèses que le calculateur (frais de plateforme à 15,5 % des nuitées), une seule variable modifiée à chaque fois :
| Scénario | Nuits vendues | Prix moyen | Réservations | Résultat avant impôts |
|---|---|---|---|---|
| Exemple ci-dessus | 75 | 140 € | 19 | 4 842 € |
| Prix moyen plus bas | 75 | 120 € | 19 | 3 875 € |
| Moins de nuits vendues | 60 | 140 € | 15 | 3 768 € |
Le nombre de réservations pèse autant que le prix : pour les mêmes nuits vendues, chaque rotation ajoute un ménage, du linge et un accueil. Avec 70 € par rotation, trois séjours coûtent 210 € et sept séjours 490 €, sans changement d'occupation ni de prix. Les longs séjours ne sont pas pour autant toujours meilleurs : leur prix par nuit ou leur cadre contractuel peuvent différer.
Le résultat avant impôts n'est pas un revenu disponible. Les revenus de location meublée relèvent en principe des BIC ; le régime et l'impôt dépendent de votre situation. Utilisez les informations à jour d'impots.gouv.fr sur la location meublée et faites valider un cas individuel par un expert-comptable.
Ne modélisez que les nuits autorisées et réellement disponibles.
À Paris, la location d'une résidence principale en meublé de tourisme est limitée à 90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2025. La Ville de Paris précise la procédure d'enregistrement et les informations à afficher dans l'annonce. Une projection fondée sur davantage de nuits est invalide, même si la demande existe.
Le cadre n'est pas celui des 90 jours. À Paris, louer en meublé touristique un logement d'habitation qui n'est pas la résidence principale demande une autorisation de changement d’usage avec compensation et les formalités de changement de destination applicables, avant l’enregistrement. Consultez la réglementation de la Ville de Paris avant d'intégrer ces revenus à un plan d'investissement.
Un numéro d'enregistrement ne vaut pas autorisation de sous-louer. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 exige l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du sous-loyer.
Relisez le règlement de copropriété et décrivez précisément le projet à l'assureur : une interdiction ou une absence de couverture peut suffire à rendre le scénario inexploitable.
Le résultat avant impôts se calcule ainsi :
revenus des séjours - frais de plateforme - coûts par réservation - gestion - charges et provisions = résultat avant impôts
| Ligne | Formule sur la période | Source à privilégier |
|---|---|---|
| Nuits disponibles | jours de la période - nuits bloquées | Calendrier personnel et limite légale |
| Nuits vendues | nuits disponibles × occupation retenue | Historique du logement ou scénarios |
| Revenus des nuitées | nuits vendues × prix moyen | Historique ou comparables proches, datés |
| Frais de plateforme | assiette × taux applicable | Compte hôte et frais de service Airbnb |
| Coûts de rotation | réservations × coût par réservation | Devis de ménage et de linge |
| Gestion | commission ou forfait + suppléments | Devis ou contrat, TVA comprise |
| Charges et provisions | factures affectées + provision | Factures, appels de fonds, hypothèse documentée |
Ajoutez les sommes facturées pour le ménage seulement si vous les encaissez réellement : une somme collectée puis reversée au prestataire n'améliore pas le résultat. Pour un rendement, divisez un résultat annuel par la base d'investissement choisie (prix d'achat seul ou coût total), et indiquez cette base.
L'arrondissement est trop large pour expliquer un revenu. Comparez des annonces proches du logement, de même typologie et capacité, en notant l'étage, l'ascenseur, le bruit, les équipements, les avis et la date de collecte. Un prix affiché n'est pas un revenu encaissé : disponibilités, remises et annulations restent inconnues.
La bonne question n'est pas « Airbnb rapporte-t-il plus ? », mais : quel net reste-t-il, pour quel temps, quelle flexibilité et quel risque ?
Si vous confiez un logement parisien pendant une absence, Leazly vérifie son éligibilité et vous fait une proposition après visite. Selon votre dossier, Leazly propose un bail civil ou un mandat de gestion, avec un revenu fixe. Dans la formule standard à revenu fixe, une fois le contrat signé, le montant convenu est versé quel que soit le remplissage. La page conciergerie Leazly décrit la gestion complète.
Cela dépend d'abord du nombre de nuits autorisées. Pour une résidence principale limitée à 90 nuits par an, l'exemple illustratif de cette page laisse environ 4 842 € avant impôts sur l'année avec une gestion déléguée à 20 %. Remplacez chaque hypothèse par celles de votre logement.
Seulement comme repère secondaire, si sa source, sa date et son échantillon sont connus. Il ne remplace pas l'historique du logement ou des comparables proches.
Le résultat après tous les coûts répond à la question de rentabilité. Prix moyen, occupation et RevPAR servent à l'expliquer, pas à le remplacer.
À Paris, elle est de 90 jours par année civile pour une résidence principale depuis le 1er janvier 2025 .
Oui si vous comparez honnêtement la gestion directe à une conciergerie ou à une autre source de revenu. Indiquez le nombre d'heures et la valeur horaire retenue.
Une proposition pour votre appartement
Leazly vérifie l’adresse, les dates et le statut du logement, puis indique le modèle applicable et le montant écrit au contrat.
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Écrit par
Victor Vandenberghe · Cofondateur, opérations & croissance
Cofondateur de Leazly, Victor pilote les opérations, la tarification dynamique et les outils qui permettent de maximiser la rentabilité des biens gérés à Paris.
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