Tarif d'une conciergerie Airbnb : commission, frais et revenu garanti

Le tarif d'une conciergerie Airbnb n'est pas toujours un pourcentage. Une offre peut facturer une commission, un forfait, des prestations à l'unité ou proposer un revenu garanti. Ces montants ne répondent pas à la même question :

• le prix est ce que vous payez au prestataire ;
• la commission est un prix calculé en pourcentage d'une assiette ;
• les frais de plateforme sont facturés par Airbnb ou une autre plateforme ;
• le revenu garanti est un montant qui vous est versé selon le contrat, pas un tarif de conciergerie.

Pour un propriétaire qui compare des offres, le bon indicateur est le net réellement encaissé sur le même scénario, avec le niveau de service et le risque conservé.

Pourquoi nous ne donnons pas une « moyenne » unique

Il n'existe pas de barème officiel des conciergeries. Les prix publics changent selon la ville, le logement, le volume, les services et l'assiette retenue. Additionner quelques pourcentages visibles en ligne sans harmoniser ces éléments produirait une moyenne trompeuse.

La méthode fiable consiste à demander au moins trois devis écrits sur :

• le même logement ;
• les mêmes dates de disponibilité ;
• le même chiffre d'affaires hypothétique ;
• le même nombre de séjours ;
• le même périmètre de services.

Cet article utilise donc des formules et un exemple fictif, pas une performance attribuée à un logement ou à un prestataire réel.

Les quatre modèles de prix

Commission sur les revenus

Le prestataire facture un pourcentage. Avant de comparer deux taux, vérifiez l'assiette :

• revenus des seules nuitées ;
• revenus des nuitées et frais de ménage ;
• montant avant ou après frais de plateforme ;
• montant TTC ou HT ;
• éventuels minimums de facturation.

Une commission plus faible peut coûter davantage si son assiette est plus large ou si des prestations essentielles sont facturées séparément.

Forfait

Le prix est fixé par mois, par réservation ou par période. Le forfait rend le coût plus prévisible, mais peut comporter des limites : nombre de check-in, plage horaire du support, fréquence de contrôle ou volume d'interventions.

Prestations à la carte

Le propriétaire achète séparément le ménage, le linge, l'accueil, les photos ou la tarification. Ce modèle convient à une délégation partielle, à condition de compter le temps de coordination et les frais de chaque rotation.

Revenu garanti

Le revenu garanti inverse la logique : un montant convenu est versé au propriétaire ou au locataire principal selon le montage contractuel, tandis que l'opérateur prend en charge l'exploitation prévue au contrat.

Ce n'est ni une commission à 0 % ni une estimation de chiffre d'affaires. Il faut lire la durée, les conditions de versement, les charges restant dues, la disponibilité du logement et les responsabilités de chaque partie.

Ce qui est inclus — ou pas

Un devis lisible ventile au minimum ces postes :

Le ménage facturé au voyageur n'est pas nécessairement neutre pour le propriétaire : vérifiez qui encaisse cette somme, si elle entre dans l'assiette de commission et si elle couvre tout le coût du prestataire.

Les frais de service Airbnb sont distincts du tarif de conciergerie et dépendent du modèle appliqué par la plateforme. Utilisez le montant indiqué dans votre compte ou dans la documentation à jour, pas un taux repris d'un autre hôte.

Exemple fictif : comparer deux devis

L'exemple suivant est purement pédagogique. Les montants et le taux sont choisis pour montrer le calcul ; ils ne représentent ni une moyenne parisienne ni une offre Leazly.

Hypothèses communes :

• revenus des nuitées : 2 500 € ;
• 5 réservations ;
• frais de plateforme supportés par l'hôte : 100 € ;
• charges fixes du logement : hors comparaison.

Offre A — commission illustrative de 20 %

• commission sur les nuitées : 2 500 € × 20 % = 500 € ;
• linge refacturé : 125 € ;
• consommables : 40 € ;
• net avant charges du logement et impôts : 2 500 - 500 - 125 - 40 - 100 = 1 735 €.

Offre B — forfait illustratif

• forfait : 620 € ;
• linge inclus ;
• consommables : 40 € ;
• net avant charges du logement et impôts : 2 500 - 620 - 40 - 100 = 1 740 €.

Dans ce scénario, les deux nets sont proches malgré des présentations différentes. Une autre fréquence de rotation ou une autre assiette de commission changerait le résultat.

Comparer avec un revenu garanti

Placez en face le montant prévu au contrat, puis retirez uniquement les dépenses qui restent explicitement à votre charge. Ajoutez un critère non financier : la possibilité d'occuper ou de reprendre le logement pendant la période.

Formule de coût réel

Pour une gestion à la commission ou au forfait :

net hôte = revenus encaissés - prix de gestion - frais de plateforme - opérations à charge - charges du logement - fiscalité

Pour un revenu garanti :

net contractuel = montant versé - charges restant contractuellement à votre charge - fiscalité

Comparez ces deux résultats sur toute la période d'absence et non sur le meilleur mois espéré.

Paris : le cadre légal vient avant le devis

Le nombre de nuits légalement disponibles influence directement tout calcul. À Paris, une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme au maximum 90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2025. La Ville de Paris détaille cette limite, l'enregistrement et les règles applicables aux autres logements.

Si vous êtes locataire, l'accord écrit du bailleur sur le principe et le prix de la sous-location est requis par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Un devis de conciergerie ne vaut pas autorisation.

Une estimation sérieuse doit donc commencer par le statut du logement, le bail, la copropriété et les dates réellement exploitables.

Les questions à faire écrire dans le devis

1. Le prix est-il TTC ?
2. Quelle somme sert de base à la commission ?
3. Les frais de ménage entrent-ils dans cette base ?
4. Qui paie le linge, les consommables et les plateformes ?
5. Quelles interventions nécessitent mon accord ?
6. Y a-t-il des frais de lancement ou de sortie ?
7. Quelle durée d'engagement et quel préavis s'appliquent ?
8. Quel montant est garanti et quel montant est seulement estimé ?
9. Qui supporte une annulation ou une période sans réservation ?
10. Quel document prouve chaque encaissement et chaque dépense ?

Quelle option choisir ?

• La commission convient si vous acceptez un revenu variable et souhaitez conserver le potentiel des périodes fortes.
• Le forfait convient si son périmètre est stable et si vous gardez la capacité de piloter l'exploitation.
• Les prestations à la carte conviennent à une délégation ciblée.
• Le revenu garanti convient si la prévisibilité et la délégation priment : après acceptation du logement et signature, le montant convenu ne dépend plus du remplissage.

Leazly ne facture ni commission ni frais au client. Nous nous rémunérons sur l’exploitation du logement. Pour connaître le périmètre de la gestion, consultez la page conciergerie.

FAQ

Quel est le tarif moyen d'une conciergerie Airbnb ?

Il n'existe pas de moyenne officielle directement applicable à votre logement. Demandez des devis comparables et calculez le net avec la même assiette, les mêmes rotations et les mêmes services.

Commission et frais Airbnb sont-ils la même chose ?

Non. La commission rémunère le gestionnaire ; les frais de plateforme rémunèrent Airbnb. Ils peuvent se cumuler.

Le ménage est-il compris ?

Cela dépend du contrat. Il peut être inclus, facturé au propriétaire, payé par le voyageur ou entrer dans l'assiette de la commission.

Un revenu garanti est-il un tarif ?

Non. C'est un revenu prévu au contrat. Il doit être distingué du coût d'une prestation de conciergerie et d'une projection de revenus.

Comment repérer les frais cachés ?

Demandez la grille de tous les suppléments, un exemple de décompte et un seuil écrit d'autorisation pour les interventions.

Sources officielles

• Airbnb — Frais de service
• Ville de Paris — Meublés touristiques
• Légifrance — Loi du 6 juillet 1989, article 8