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Fiscalité du bail mobilité : micro-BIC ou régime réel ? Seuils 2025 et 2026

Le bail mobilité est une location meublée imposée en BIC : micro-BIC avec 50 % d'abattement ou régime réel, selon vos charges.

Repères vérifiés le 27 septembre 2026. Le bail mobilité n'a pas de régime fiscal propre : c'est une location meublée d'habitation, dont les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers (impots.gouv.fr, location meublée). Il relève des « autres locations meublées » (location meublée de longue durée), et non du meublé de tourisme.

Votre cas	Régime	Seuil et abattement	Source
Revenus 2025, déclarés au printemps 2026	Micro-BIC, sauf option pour le réel	Recettes jusqu'à 77 700 € ; abattement de 50 %, minimum 305 €	impots.gouv.fr
Revenus 2026, déclarés en 2027	Micro-BIC, sauf option pour le réel	Recettes jusqu'à 83 600 € ; abattement de 50 %	BOFiP du 19 août 2026
Charges et amortissements supérieurs à l'abattement, ou recettes au-delà du seuil	Régime réel (LMNP)	Recettes moins charges et amortissements ; liasse n° 2031	impots.gouv.fr
Recettes du foyer supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer	Loueur en meublé professionnel (LMP)	Règles propres, à valider avec un professionnel	impots.gouv.fr
À ne pas confondre : meublé de tourisme non classé	Micro-BIC	15 000 € ; abattement de 30 % (revenus 2025 et 2026)	BOFiP du 19 août 2026

Le seuil du micro-BIC s'apprécie sur les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année (impots.gouv.fr). En pratique :

le micro-BIC convient souvent quand les charges sont faibles et que vous voulez une déclaration simple ;
le régime réel devient souvent plus intéressant avec un emprunt, des frais de gestion, des travaux ou du mobilier à amortir ;
le bail mobilité n'entraîne pas, à lui seul, de TVA ; la taxe de séjour vise les personnes hébergées qui ne sont pas domiciliées dans la commune ;
le choix se raisonne sur l'année fiscale, pas sur la durée d'un contrat.

Pour un cas particulier (SCI, indivision, non-résident, sous-location, prestations para-hôtelières), l'avis d'un expert-comptable ou d'un fiscaliste reste la meilleure sécurité.

Fiscalité des loyers en bail mobilité : Micro-BIC ou régime réel (LMNP) ?

Les revenus de location meublée, y compris ceux d'une sous-location meublée, sont imposés dans la catégorie des BIC (impots.gouv.fr). Deux régimes sont possibles :

micro-BIC : abattement forfaitaire, peu de justificatifs à produire dans la déclaration ;
régime réel : plus technique, il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier.

L'objectif réaliste n'est pas de « payer zéro », mais de payer l'impôt juste, dans la bonne case, sans oublier une option ni des déductions légitimes.

Micro-BIC : chiffres 2026 pour les revenus 2025

Pour l'imposition en 2026 des revenus 2025, impots.gouv.fr indique pour les « autres locations meublées » un seuil de 77 700 € de recettes et un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minimum de 305 € ; les recettes se déclarent sur la 2042-C-PRO, lignes 5NI, 5OI ou 5PI pour un loueur non professionnel (impots.gouv.fr).

Pour les revenus perçus à partir de 2026, déclarés en 2027, le seuil passe à 83 600 €, toujours avec un abattement de 50 % ; seuls les meublés de tourisme non classés restent à 15 000 € et 30 % (BOFiP, actualité du 19 août 2026).

L'abattement représente toutes les charges : aucune charge réelle supplémentaire ne se déduit, et le micro-BIC ne permet pas d'amortir le bien ni le mobilier.

C'est souvent le bon choix si :

les charges réelles (intérêts, assurance, copropriété, gestion, travaux, mobilier) sont faibles ;
la location est ponctuelle et vous voulez éviter une comptabilité plus lourde ;
vous n'avez pas d'emprunt, ou très peu de frais récurrents.

Régime réel : charges + amortissements, quand c'est le plus rentable

Au régime réel, vous déclarez un résultat : recettes moins charges moins amortissements, selon les règles applicables. Vous déposez chaque année une liasse n° 2031 au service des impôts des entreprises, puis reportez le bénéfice ou le déficit sur votre déclaration de revenus (impots.gouv.fr).

C'est souvent pertinent si :

vous avez des intérêts d'emprunt ;
vous payez une assurance propriétaire, des frais de gestion, des charges non récupérables ;
vous renouvelez du mobilier, faites des travaux ou supportez des frais de remise en état ;
le logement est loué meublé régulièrement, même avec des contrats courts.

Un déficit de location meublée non professionnelle ne s'impute que sur des revenus de la même activité, au cours des dix années suivantes ; il ne réduit pas le revenu global (impots.gouv.fr).

Conseil pratique : comparez micro-BIC et réel au regard de vos charges (rotation, entretien, gestion, intérêts), idéalement avec une simulation professionnelle avant d'exercer une option.

Tableau comparatif Micro-BIC vs réel (décision en 2 minutes)

Critère	Micro-BIC	Régime réel (LMNP)
Effort administratif	Faible	Plus élevé : suivi des charges, liasse n° 2031, souvent un comptable
Déduction	Abattement forfaitaire de 50 %	Charges réelles et amortissements
Justificatifs	À conserver, pas à détailler dans la déclaration	Indispensables : factures, tableaux, ventilation
Pertinent si	Charges faibles, location ponctuelle	Charges élevées, emprunt, gestion, rotation
Risque d'erreur	Plutôt faible	Plus élevé si les amortissements sont mal traités

Cadre de décision rapide :

Lister les charges de l'année : intérêts, assurance, copropriété non récupérable, gestion, travaux, mobilier.
Comparer leur total, amortissements compris, à l'abattement de 50 %.
Si elles le dépassent nettement, demander une simulation réel contre micro-BIC.
Ne pas décider au jugé : une option fiscale engage.

Au régime réel : quelles charges et déductions pouvez-vous passer (et comment) ?

Le régime réel demande de tout justifier et de ventiler correctement :

les charges déductibles immédiatement ;
les immobilisations amortissables ;
les charges récupérables sur le locataire, qui ne sont pas déductibles si elles lui sont refacturées. En bail mobilité, elles sont payées au forfait avec le loyer (Service-Public.fr).

Ce qui suit est une synthèse pédagogique ; un expert-comptable est le bon interlocuteur pour valider votre cas.

Frais déductibles courants : intérêts, travaux, assurances, charges, gestion

En location meublée au réel, on retrouve souvent, selon éligibilité :

les intérêts d'emprunt et les frais liés au crédit ;
l'assurance propriétaire non occupant et les garanties spécifiques ;
les frais de gestion et de mise en location ;
les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
les impôts liés à l'exploitation qui restent à la charge du bailleur, comme la taxe foncière ou la CFE (à valider avec votre comptable) ;
l'entretien et les petites réparations ;
les frais de comptabilité.

Un dossier clair (factures, relevés, contrats, ventilation entre charges récupérables et non récupérables) fait la différence entre une déduction solide et une déduction fragile.

Amortissement du bien et du mobilier : logique et limites

L'amortissement étale dans le temps le coût :

du logement, hors terrain ;
des travaux immobilisables ;
du mobilier et des équipements.

Deux idées à retenir :

c'est un mécanisme comptable : il ne sort pas de trésorerie l'année où il est comptabilisé ;
en location meublée non professionnelle, il est encadré et ne s'utilise pas librement pour créer un déficit. Les règles exactes se valident avec un professionnel.

Exemple daté : application des repères 2026 aux revenus 2025

Exemple fictif, volontairement simplifié, calculé avec les règles d'impots.gouv.fr pour les revenus 2025. Il ne remplace pas une simulation comptable.

Hypothèses :

10 mois loués à 1 900 € / mois, soit 19 000 € encaissés sur l'année ;
3 400 € d'intérêts d'emprunt ;
1 900 € d'assurance, de charges non récupérables et de frais de gestion ;
1 100 € d'entretien et de remise en état ;
4 200 € d'amortissements utilisables.

Lecture :

avec l'abattement micro-BIC de 50 %, la base imposable serait d'environ 9 500 € ;
au régime réel, le résultat imposable serait d'environ 19 000 – 3 400 – 1 900 – 1 100 – 4 200 = 8 400 €.

Dans cet exemple, le régime réel est plus intéressant, parce que charges et amortissements (10 600 €) dépassent le forfait micro-BIC. Pour des revenus 2026, l'abattement restant de 50 %, la comparaison serait la même.

À l'inverse, sans emprunt et avec peu de frais réels, le micro-BIC reprend souvent l'avantage par sa simplicité. La bonne question n'est donc pas « 10 mois = micro-BIC ? », mais : vos coûts réels dépassent-ils le forfait auquel vous avez droit ?

TVA et bail mobilité : en pratique, quand la location meublée devient taxable

Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA, sans possibilité d'option. Elles deviennent taxables lorsque le client a accès, en plus du logement, à au moins trois des quatre services suivants : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception même non personnalisée (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20).

Location meublée "classique" (LMNP) : en principe hors TVA

Un bail mobilité qui met à disposition un logement meublé, sans ces services, reste hors TVA. Le point à surveiller est la cohérence : contrat d'habitation, usage d'habitation, pas de « pack hôtelier » vendu avec le logement.

Para-hôtellerie : critères de prestations et conséquences

Quand l'offre réunit trois des quatre services, la location bascule dans le régime para-hôtelier, avec des conséquences possibles sur :

la TVA ;
les obligations déclaratives ;
parfois le régime social.

Si votre exploitation ressemble à un service d'hébergement avec prestations, faites cadrer le traitement par un professionnel.

Points de vigilance si vous passez par une conciergerie / sous-location

Propriétaire qui confie la gestion à un tiers (agence, gestionnaire ou, pour un meublé à Paris, la location moyenne durée Leazly, sous mandat de gestion) : le gestionnaire facture sa prestation. Cela ne rend pas, à lui seul, les loyers taxables à la TVA ; ce qui compte est ce qui est fourni à l'occupant.
Locataire qui sous-loue : il faut l'accord écrit du propriétaire, qui porte aussi sur le loyer, et le loyer au m² de la sous-location ne peut pas dépasser celui du bail principal (Service-Public.fr, sous-location). Les recettes de sous-location meublée sont aussi des BIC (impots.gouv.fr) ; une validation comptable est recommandée.

Conseil pratique : vérifiez la cohérence entre contrat, usage et facturation. C'est le meilleur moyen d'éviter une taxe de séjour appliquée par réflexe ou une confusion de TVA.

Taxes à anticiper : taxe d'habitation, taxe foncière, taxe de séjour (qui paie quoi)

Le piège classique : appliquer au bail mobilité, location meublée d'habitation, les règles du meublé de tourisme.

Taxe d'habitation : ne pas appliquer mécaniquement la règle de l'occupant

La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Elle reste due pour les logements meublés dont l'occupant (propriétaire ou locataire) dispose comme résidence secondaire, et la taxe sur les logements vacants est maintenue. L'avis est établi à partir de la déclaration d'occupation que le propriétaire fait dans le service « Biens immobiliers », à déposer avant le 1er juillet 2026 pour la situation au 1er janvier 2026 (impots.gouv.fr, taxe d'habitation 2026).

Un bail mobilité en cours au 1er janvier ne suffit donc pas à conclure : tout dépend de l'usage du logement à cette date, et de ce que vous déclarez.

Taxe foncière : à la charge du propriétaire (et ce qui est récupérable ou non)

La taxe foncière reste à la charge du propriétaire. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères fait en revanche partie des charges récupérables, intégrées au forfait de charges du bail mobilité (Service-Public.fr).

La CFE concerne aussi le loueur en meublé particulier. Il en est exonéré notamment si ses recettes sont inférieures ou égales à 5 000 € ; la première année, il dépose une déclaration n° 1447 C-SD au plus tard le 31 décembre (impots.gouv.fr, CFE et location meublée ; impots.gouv.fr, les locations meublées).

Taxe de séjour : ne pas la confondre avec le bail mobilité

À Paris, la taxe de séjour est due par toute personne majeure hébergée à titre onéreux et qui n'est pas domiciliée dans la commune ; l'hébergeur la collecte et la reverse (Ville de Paris, portail taxe de séjour). Un locataire en bail mobilité qui fait du logement son domicile n'entre en principe pas dans cette définition.

Attention : si l'exploitation est présentée et vendue comme touristique (nuitées, services, parcours voyageur), le risque est une requalification. La taxe de séjour n'est alors qu'un symptôme : la vraie question devient réglementaire (voir bail mobilité et location courte durée).

Tableau “qui paie quoi” (résumé pratique)

Sujet	Bail mobilité (location meublée d'habitation)	Meublé de tourisme
Taxe foncière	Propriétaire	Propriétaire
Taxe d'habitation	Due si, au 1er janvier, le logement est une résidence secondaire de son occupant ; pas de taxe pour une résidence principale	Selon la situation d'occupation déclarée
CFE	Loueur, sauf exonération	Loueur, sauf exonération
Taxe de séjour	En principe non si l'occupant est domicilié dans le logement	Oui, collectée par l'hébergeur ou la plateforme

Bail mobilité : définition, conditions d’éligibilité et ce que ça change fiscalement

Le bail mobilité est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, non renouvelable, signé avec un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire (Service-Public.fr). Fiscalement, il reste une location meublée : BIC, pas revenus fonciers.

À Paris, la réglementation de la location distingue fortement location meublée d'habitation et meublé de tourisme ; le bail mobilité se place du côté habitation.

Locataires éligibles (mobilité pro/études) : pièces à demander

Le point sensible n'est pas l'intention, mais la preuve. À demander et conserver, dans la limite des justificatifs exigibles :

justificatif d'identité ;
justificatif de la situation de mobilité (convention de stage, contrat d'apprentissage, certificat de scolarité, ordre de mission, attestation de service civique) ;
l'annonce et les échanges qui décrivent l'usage d'habitation.

Le détail est dans l'article documents à fournir pour un bail mobilité.

Durée 1 à 10 mois, non renouvelable (sauf avenant) : impact sur vos déclarations

La durée peut être modifiée une fois par avenant sans dépasser 10 mois au total (Service-Public.fr). Deux conséquences fiscales :

les revenus sont souvent irréguliers sur l'année : logement loué 10 mois puis vide, ou plusieurs locataires sur une même année ;
le choix micro-BIC ou réel se raisonne à l'année, pas par contrat. Anticipez-le avant la première déclaration.

Bail mobilité vs bail meublé classique (1 an) : différences qui comptent côté impôts

Fiscalement, les deux relèvent de la location meublée, donc des BIC. Les différences qui comptent indirectement :

une rotation plus élevée entraîne plus de frais (remise en état, gestion), ce qui peut rendre le régime réel intéressant ;
le risque de confusion avec le touristique si des services para-hôteliers s'ajoutent (voir la section TVA) ;
à Paris, l'encadrement des loyers s'applique aussi au bail mobilité (voir encadrement des loyers et bail mobilité).

Déclaration des revenus et formalités : checklist bailleur (zéro oubli)

Choisir/opter pour le bon régime : calendrier et démarche

Immatriculation : dans les quinze jours qui suivent le début de l'activité, le loueur en meublé déclare son activité sur le guichet des formalités des entreprises, ce qui lui attribue un numéro SIRET et lui permet d'indiquer le régime choisi (impots.gouv.fr).
Micro-BIC : il s'applique par défaut si vous êtes sous le seuil ; les recettes se déclarent sur la 2042-C-PRO.
Régime réel : il s'applique au-delà du seuil ou sur option ; les délais et la durée de l'option se vérifient sur impots.gouv.fr, idéalement avec un expert-comptable la première année.

Justificatifs à conserver : bail, loyers, factures, preuve d'éligibilité du locataire

contrat de bail mobilité signé, état des lieux et inventaire du mobilier ;
preuve de la situation de mobilité du locataire ;
relevé des loyers et forfaits de charges encaissés ; aucun dépôt de garantie ne peut être exigé en bail mobilité ;
factures de charges, travaux, mobilier, assurances ;
mandat et factures de gestion le cas échéant ;
échanges importants : dates d'entrée et de sortie, avenant.

Si vous utilisez un modèle de bail mobilité (PDF), archivez la version signée et ses annexes.

Erreurs fréquentes (et risques) : mauvaise catégorie, TVA, taxe de séjour, régime mal choisi

déclarer en revenus fonciers au lieu des BIC ;
utiliser les cases du meublé de tourisme (5NH et suivantes, 30 %) au lieu de celles des autres locations meublées (5NI et suivantes, 50 %) ;
collecter une taxe de séjour par automatisme ;
opter pour le réel sans être prêt : factures, ventilation, amortissements ;
oublier la déclaration initiale de CFE.

Les risques sont surtout administratifs : demandes de justificatifs, rappels, requalifications. Un dossier complet les réduit nettement.

Checklist déclaration en 5 étapes

Qualifier l'activité : location meublée d'habitation (bail mobilité) ou meublé de tourisme.
Choisir le régime : micro-BIC ou réel, avec une simulation en cas de doute.
Classer les justificatifs : revenus, charges, mobilier, travaux, contrats.
Remplir la bonne rubrique de la 2042-C-PRO, ou déposer la liasse n° 2031 au réel.
Conserver le dossier plusieurs années, prêt à être produit en cas de demande.

FAQ

Non. Les revenus relèvent des BIC, et le loueur est non professionnel tant que les recettes du foyer ne dépassent pas 23 000 € ou ne dépassent pas ses autres revenus d'activité ( impots.gouv.fr ). Une SCI, une sous-location ou une activité professionnelle obéissent à d'autres règles : faites valider votre cas.

La durée du contrat n'est pas le critère. Le choix se raisonne sur l'année fiscale : niveau de charges, emprunt, frais de gestion, mobilier. Une location avec rotation et frais peut justifier le réel ; une location simple et peu coûteuse peut rester au micro-BIC.

En général non : les locations meublées d'habitation sont exonérées. La TVA s'applique si l'offre comprend au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception ( BOFiP ).

À Paris, la taxe de séjour est due par les personnes majeures hébergées à titre onéreux qui ne sont pas domiciliées dans la commune ( Ville de Paris ). Un locataire en bail mobilité domicilié dans le logement n'est en principe pas concerné ; la question se pose surtout si l'exploitation est touristique dans les faits.

Le bail mobilité et ses annexes, la preuve de mobilité du locataire, et la trace des loyers et des charges (factures, relevés, ventilation). Ils justifient à la fois la nature du contrat et les montants déclarés.

Sources

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Pour un meublé à Paris, résidence secondaire ou résidence principale pendant une absence de plus de quatre mois : Leazly le loue en bail mobilité, vérifie l’éligibilité de chaque locataire et vous verse un revenu fixe écrit au mandat, même entre deux baux.

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Mis à jour le 27 septembre 2026Publié le 22 décembre 202514 min de lecture

Écrit par

Martin Pacton · Account Manager, partenariats & acquisition

Chez Leazly, Martin accompagne locataires et propriétaires parisiens dans la mise en place de leur projet de sous-location, du premier contact à la mise en exploitation.