Conciergerie Airbnb ou loyer garanti : que choisir à Paris ?

Pour un propriétaire qui confie son appartement parisien pendant une absence, la différence est simple :

• avec une conciergerie à la commission, votre revenu varie avec les réservations et vous payez le gestionnaire ;
• avec un revenu garanti, le contrat prévoit le montant qui vous est versé pendant la période convenue, tandis que l'opérateur assume le risque commercial défini au contrat.

La commission peut laisser davantage de potentiel pendant une période forte. Le revenu garanti apporte de la visibilité. Aucun des deux modèles n'est toujours plus rentable : il faut comparer le net, les responsabilités et la flexibilité sur vos dates réelles.

Trois notions à ne pas confondre

Un « revenu estimé » n'est pas un revenu garanti. Pour employer le mot garanti, le montant, l'échéancier et les conditions doivent apparaître dans le contrat.

Revenu garanti, GLI et Visale ne couvrent pas le même risque

Le mot « garantie » recouvre plusieurs mécanismes qu'il faut séparer avant de comparer deux offres :

Une GLI ou Visale ne garantit pas qu'un logement sera occupé. À l'inverse, un revenu fixe versé par un opérateur n'est pas une assurance contre les impayés : il repose sur la capacité du cocontractant à respecter son engagement et sur le cadre légal de l'exploitation.

Modèle 1 : conciergerie à la commission

Le propriétaire reste exposé à la performance du calendrier. Le gestionnaire exécute les prestations prévues au contrat et facture un pourcentage.

Ce que vous conservez

• le potentiel de hausse si les réservations et les prix sont élevés ;
• généralement, une capacité de blocage du calendrier prévue au contrat ;
• la visibilité sur le chiffre d'affaires des réservations.

Ce que vous devez chiffrer

• l'assiette et le caractère TTC ou HT de la commission ;
• les frais de plateforme ;
• le ménage, le linge et les consommables ;
• la maintenance et les interventions ;
• les charges fixes du logement ;
• la fiscalité.

La formule utile est :

net commission = revenus encaissés - commission - autres frais de gestion - charges - fiscalité

Modèle 2 : revenu garanti

Le revenu garanti repose sur un montage contractuel différent d'une simple prestation facturée en pourcentage. Selon le statut de l'occupant, le bien et le contrat, l'opérateur s'engage sur un montant pendant une période et organise l'exploitation autorisée.

Ce que vous gagnez

• un montant prévisible aux échéances écrites ;
• moins d'exposition aux variations de réservations ;
• une délégation opérationnelle dont le périmètre est défini au contrat.

Ce que vous échangez

• vous ne captez pas nécessairement le surplus d'une période exceptionnelle ;
• l'usage personnel du logement est limité aux conditions convenues ;
• l'engagement, la sortie et la restitution doivent être lus avec attention.

La formule utile est :

net garanti = montant contractuel - charges restant à votre charge - fiscalité

Le mot « garanti » ne dispense pas de vérifier la solidité du cocontractant, les conditions suspensives, les assurances, les cas de résiliation et les recours prévus.

Exemple illustratif : comparer, sans prédire

Les chiffres ci-dessous sont fictifs. Ils montrent seulement le mécanisme ; ils ne constituent ni une moyenne parisienne ni une offre Leazly.

Hypothèses :

• commission illustrative : 20 % ;
• autres coûts supportés par le propriétaire : 250 € par mois ;
• revenu garanti illustratif : 1 500 € ;
• charges restant à la charge du propriétaire dans ce second scénario : 100 €.

Cet exemple montre le compromis, pas un résultat attendu : la commission expose au bas et laisse le haut ; le revenu garanti lisse les deux. Refaites le calcul avec un devis, un contrat et vos propres charges sur toute la période d'absence.

Les clauses qui changent vraiment l'arbitrage

Pour une offre à la commission

Demandez :

• l'assiette exacte ;
• tous les suppléments ;
• qui supporte les annulations et remboursements ;
• les règles de blocage du calendrier ;
• le traitement des dégâts ;
• la durée et le préavis.

Pour une offre à revenu garanti

Demandez :

• le montant et les dates de versement ;
• les conditions d'éligibilité et de prise d'effet ;
• la durée ferme, le préavis et les cas de sortie ;
• les charges, réparations et assurances de chaque partie ;
• les conditions d'accès et de restitution du logement ;
• l'usage autorisé et les obligations réglementaires ;
• le traitement d'un sinistre ou d'une impossibilité d'exploiter.

Paris : vérifier l'éligibilité avant les revenus

À Paris, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2025. La Ville précise l'enregistrement et les règles applicables aux autres logements sur sa page officielle des meublés touristiques.

Le modèle contractuel ne contourne pas cette réglementation. Le prestataire doit expliquer quel usage est envisagé et sur quels documents il conclut à l'éligibilité du logement.

Si vous êtes locataire plutôt que propriétaire, la sous-location relève en plus de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : accord écrit du bailleur sur la sous-location et son prix, avec remise au sous-locataire des documents prévus. Une autorisation générique ne couvre pas nécessairement un usage touristique.

Dans les deux cas, vérifiez aussi le règlement de copropriété, l'assurance et la fiscalité applicable.

Quel modèle choisir selon votre priorité ?

Choisissez plutôt une conciergerie à la commission si :

• vous acceptez un revenu irrégulier ;
• vous voulez conserver le potentiel des périodes fortes ;
• vous avez besoin de davantage de flexibilité d'occupation ;
• vous êtes prêt à contrôler le détail des frais.

Étudiez plutôt un revenu garanti si :

• votre budget dépend d'un montant prévisible ;
• vous partez sur une période définie ;
• vous préférez transférer le risque d'occupation prévu au contrat ;
• vous acceptez de ne pas récupérer le logement sans respecter les conditions convenues.

Leazly étudie d’abord le logement et les dates. Une fois le dossier accepté et le contrat signé, le revenu convenu est garanti indépendamment du remplissage, sans frais ni commission pour le client. La page conciergerie Leazly décrit le périmètre de la gestion à Paris.

FAQ

Le revenu garanti rapporte-t-il toujours plus ?

Non. Il peut protéger le revenu pendant une période faible, mais une gestion à la commission peut produire un net supérieur pendant une période forte. Comparez toute la durée et vos charges réelles.

Le revenu garanti est-il une commission à 0 % ?

Non. La commission est un prix de gestion. Le revenu garanti est un montant qui vous est versé selon un autre partage du risque et un contrat différent.

Puis-je reprendre mon logement quand je veux ?

Seulement si le contrat le permet. Vérifiez la durée, le préavis, les dates réservées à votre usage et les conditions de restitution avant de signer.

Qui paie l'électricité, internet et la maintenance ?

Il n'existe pas de réponse universelle. La répartition doit être écrite dans le contrat ; ne la déduisez pas du seul terme « garanti ».

Un locataire peut-il bénéficier d'un revenu garanti ?

Un montage de sous-location peut être étudié, mais il exige notamment l'accord écrit du bailleur sur le principe et le prix, ainsi que la conformité de l'usage prévu. Le dossier doit être validé avant toute mise en location.

Sources officielles

• Ville de Paris — Meublés touristiques
• Légifrance — Loi du 6 juillet 1989, article 8
• Service-Public.fr — Sous-location par le locataire
• impots.gouv.fr — Location meublée et obligations fiscales