Conciergerie Airbnb ou loyer garanti : que choisir à Paris ?

Pour un propriétaire qui confie son appartement parisien pendant une absence, la différence tient en une ligne :

• avec une conciergerie à la commission, votre revenu suit les réservations et vous payez un pourcentage au gestionnaire ;
• avec un revenu fixé au contrat, l’opérateur vous verse le montant convenu aux dates prévues, et c’est lui qui porte le risque que le logement reste vide, dans les limites écrites au contrat.

Aucun des deux n’est toujours plus rentable. La commission garde le surplus d’un mois très demandé, et aussi les mois creux ; le revenu fixe échange ce surplus contre un montant connu d’avance. Comparez-les sur vos dates réelles, à charges égales.

Commission ou revenu fixé au contrat : le tableau de décision

Un « revenu estimé » n’est pas un revenu garanti : pour parler de garantie, le montant, l’échéancier et les exceptions doivent figurer dans le contrat. Un contrat peut aussi prévoir un revenu proratisé ; lisez alors sur quelle base il est calculé.

Les prix publics de cinq conciergeries parisiennes sont relevés dans le comparatif des conciergeries Airbnb à Paris.

Exemple illustratif : les mêmes hypothèses dans les deux modèles

Les chiffres ci-dessous sont fictifs. Ils montrent le mécanisme ; ils ne constituent ni une moyenne parisienne ni une offre Leazly.

Hypothèses communes, pour un même logement et un même mois :

• recettes versées par la plateforme, après ses frais de service : trois niveaux, 1 400 €, 2 200 € et 3 000 € ;
• charges fixes du logement (copropriété, énergie, internet, assurance), payées par le propriétaire dans les deux modèles : 100 € ;
• commission illustrative de 20 % des recettes, un niveau d’appel affiché par plusieurs conciergeries parisiennes (voir le comparatif) ;
• ménage, linge et consommables : 150 € à la charge du propriétaire à la commission, inclus par l’opérateur dans le modèle à revenu fixe ;
• revenu fixe illustratif : 1 500 €.

Avec ces hypothèses, les deux modèles se valent autour de 2 063 € de recettes mensuelles (0,8 × recettes − 250 € = 1 400 €). En dessous, le revenu fixe rapporte davantage ; au-dessus, la commission. Refaites le calcul avec un devis, un contrat et vos propres charges, sur toute la durée de l’absence et avant impôt.

Revenu garanti, GLI et Visale ne couvrent pas le même risque

Une GLI ou Visale ne garantit pas que le logement sera occupé. À l’inverse, un revenu fixe versé par un opérateur n’est pas une assurance : il repose sur la solidité du cocontractant et sur la légalité de l’exploitation.

Les clauses qui changent vraiment l’arbitrage

À la commission, demandez : l’assiette exacte (nuitées ou total du séjour), le caractère HT ou TTC du taux, tous les suppléments, qui supporte annulations et remboursements, les règles de blocage du calendrier, le traitement des dégâts, la durée et le préavis.

Avec un revenu fixe, demandez : le montant, la société qui paie et les dates de versement ; la liste fermée des cas de suspension ; l’éventuel prorata et sa base ; les frais annexes ; la durée, le préavis et les cas de sortie ; les charges, réparations et assurances de chaque partie ; les conditions de restitution du logement ; le sort du contrat en cas d’impossibilité d’exploiter.

Paris : vérifier ce qui est permis avant de comparer les revenus

À Paris, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2025. Pour un autre logement, il faut un changement d’usage avec compensation, puis un changement de destination en hébergement hôtelier, avant la première nuit (Ville de Paris).

Aucun modèle de contrat ne contourne ces règles : l’opérateur doit dire quel usage il prévoit et sur quelles pièces il conclut que votre logement peut être loué. Vérifiez aussi le règlement de copropriété, votre assurance et votre fiscalité.

Si vous êtes locataire et non propriétaire, sous-louer exige en plus l’accord écrit de votre bailleur sur le principe et sur le prix (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

Quel modèle choisir selon votre situation ?

Choisissez plutôt la commission si vous acceptez un revenu irrégulier, voulez garder le potentiel des périodes fortes, avez besoin de bloquer souvent des dates et êtes prêt à contrôler le détail des frais.

Étudiez plutôt un revenu fixe si votre budget dépend d’un montant prévisible, si vous partez sur une période définie et si vous acceptez de ne pas récupérer le logement hors des conditions convenues.

Si vous partez plus de quatre mois, au-delà des 90 nuits permises pour une résidence principale, ou si le logement est une résidence secondaire meublée, la location touristique est limitée ou soumise à autorisation. La location moyenne durée repose alors sur un mandat de gestion et des baux mobilité de 1 à 10 mois, signés avec des locataires éligibles dont les justificatifs sont vérifiés (Service-Public.fr). Le revenu fixe est écrit au mandat après visite et versé même entre deux baux, sans commission sur ce revenu ; 150 € TTC restent à votre charge à chaque nouvelle location.

Leazly accompagne les propriétaires parisiens qui s’absentent au moins deux semaines. Selon le dossier, le cadre est un bail civil ou un mandat de gestion ; les conditions de revenu, fixe ou proratisé, sont écrites au contrat, sans commission. Dans la formule à revenu fixe, le montant est proposé après la visite et, une fois le dossier validé et le contrat signé, versé quel que soit le remplissage : Leazly se rémunère sur l’exploitation, sans commission sur le revenu fixe convenu. Le fonctionnement pendant une absence est décrit sur la page location courte durée, et le périmètre de la gestion sur la page conciergerie Leazly.

FAQ

Le revenu garanti rapporte-t-il toujours plus ?

Non. Il protège le revenu pendant une période faible, mais une gestion à la commission peut produire un net supérieur pendant une période forte. Comparez sur toute la durée, avec vos charges réelles.

Le revenu garanti est-il une commission à 0 % ?

Non. La commission est le prix d’une gestion pour votre compte. Le revenu fixe est un montant qui vous est versé selon un autre partage du risque et un autre contrat.

Puis-je reprendre mon logement quand je veux ?

Seulement si le contrat le permet. Vérifiez la durée, le préavis, les dates réservées à votre usage et les conditions de restitution avant de signer.

Qui paie l’électricité, internet et la maintenance ?

Il n’existe pas de réponse universelle. La répartition doit être écrite dans le contrat ; ne la déduisez pas du seul mot « garanti ».

Un locataire peut-il bénéficier d’un revenu garanti ?

Un montage de sous-location peut être étudié, mais il exige l’accord écrit du bailleur sur le principe et le prix, ainsi que la conformité de l’usage prévu. Le dossier doit être validé avant toute mise en location.

Sources officielles

• Ville de Paris : meublés touristiques
• Légifrance : loi du 6 juillet 1989, article 8
• Service-Public.fr : sous-location par le locataire
• Service-Public.fr : bail mobilité
• impots.gouv.fr : location meublée et obligations fiscales