Sommaire
Le titre du contrat ne fixe pas le régime : c'est le local et son usage réel.
Un « bail de sous-location professionnelle » n’est pas une catégorie juridique : c’est un titre. Les règles de sous-location dépendent du local et de son usage réel. Un local professionnel se sous-loue en principe librement si le bail ne l’interdit pas ; un local commercial ne se sous-loue qu’avec une clause ou l’accord du bailleur ; un logement loué comme résidence principale exige l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix.
Repérez d’abord votre situation, puis lisez la partie qui s’y rapporte.
| Votre situation | Contrat en cause | Règle de départ pour sous-louer | Où lire la suite |
|---|---|---|---|
| Local exclusivement professionnel, par exemple un cabinet libéral | Bail professionnel | Sous-location possible sauf si le bail l’interdit ; le bailleur doit en être informé par écrit (Entreprendre.Service-Public.fr) | Partie 1 |
| Local commercial, artisanal ou industriel | Bail commercial | Interdite en principe ; possible avec l’autorisation du bailleur, qui doit être informé de l’acte (Entreprendre.Service-Public.fr) | Partie 2 et le guide sous-location d’un bail commercial |
| Logement loué comme résidence principale du locataire | Bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989) | Accord écrit du bailleur sur le principe et sur le prix ; sous-loyer au mètre carré plafonné (article 8) | Partie 3 |
| Appartement que son propriétaire confie à une société qui l’exploite | Contrat à qualifier (bail, mandat de gestion) | Ni le titre du contrat ni l’absence de résidence principale de la société ne suffisent à fixer le régime | Le cas d’un appartement confié à un opérateur |
Un appartement destiné à accueillir des voyageurs ne devient pas un local professionnel parce que l’opérateur exerce une activité professionnelle. Inversement, un cabinet libéral ne relève pas du bail d’habitation parce qu’il se trouve dans un immeuble résidentiel.
Le bail professionnel concerne un local affecté à un usage exclusivement professionnel, surtout pour une activité libérale. Il dure au moins six ans (Entreprendre.Service-Public.fr).
Le Code civil pose le principe : le preneur peut sous-louer si cette faculté ne lui a pas été interdite (article 1717). Le locataire doit informer le bailleur par écrit et reste entièrement responsable envers lui du loyer, de l’entretien et du respect du bail ; le sous-locataire n’a aucun lien direct avec le bailleur (Entreprendre.Service-Public.fr).
Le bail peut interdire la sous-location, exiger un accord préalable, la limiter à certaines pièces ou à la même activité, ou encadrer l’accueil du public. La réponse se trouve donc dans le bail principal et dans le règlement de copropriété, pas dans le titre du sous-bail.
Pour un bail commercial, le principe est inversé : toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur (Code de commerce, articles L145-31 et suivants). Selon Entreprendre.Service-Public.fr :
La procédure, les pièces à joindre et les cas de sous-location partielle sont détaillés dans notre guide sous-location d’un bail commercial.
Pour un logement loué comme résidence principale du locataire, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et Service-Public.fr imposent :
Ces règles s’appliquent même si le locataire confie l’exploitation à un professionnel. Un sous-bail intitulé « professionnel » ou « commercial » ne les écarte pas. Pour le bailleur qui reçoit une telle demande, le modèle d’autorisation de sous-location reprend les mentions à écrire.
Un propriétaire peut recevoir une proposition dans laquelle une société devient son locataire, lui promet un montant fixe et héberge ensuite des voyageurs ou des locataires temporaires.
Le régime du contrat. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 vise notamment les logements qui constituent la résidence principale du preneur. Une société n’a pas de résidence principale : ce bail n’entre donc pas, à ce titre, dans ce régime. Cela ne suffit pas à conclure qu’il relève uniquement du Code civil. Un éventuel statut commercial, les clauses du contrat, une soumission volontaire à la loi de 1989 et les règles impératives restent à examiner : faites qualifier le contrat avant d’en négocier la durée, le dépôt et la sortie.
Le rôle de la société. Si elle agit pour votre compte, par un mandat de gestion, la loi Hoguet exige une carte professionnelle, une assurance de responsabilité civile professionnelle et une garantie financière pour la gestion immobilière. Si elle devient votre locataire et exploite en son nom, ne déduisez pas de cette seule formule qu’elle échappe à cette loi : la qualification dépend des missions, des parties et des flux financiers réels.
L’usage du logement. Le nom du contrat ne remplace aucune autorisation. L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation range les logements inclus dans un bail commercial parmi les locaux d’habitation. À Paris, une résidence principale louée en meublé de tourisme est limitée à 90 jours par année civile ; un autre logement exige un changement d’usage avec compensation, puis un changement de destination, avant la première nuit (Ville de Paris). L’exception de la résidence principale vise celle du loueur (article L631-7-1 A) : quand une société signe en son nom avec les voyageurs, faites identifier ce loueur.
Les pièces à demander à l’opérateur, les clauses de montant, de dégâts et de sortie et un exemple de contrat ligne à ligne sont dans le guide sous-location professionnelle : comment évaluer un opérateur.
Leazly accompagne les propriétaires parisiens qui s’absentent au moins deux semaines : selon le dossier, un bail civil ou un mandat de gestion, avec un revenu fixe ou proratisé selon le contrat, sans commission. Le fonctionnement est décrit sur la page location courte durée pendant une absence.
| Point à vérifier | Oui / Non |
|---|---|
| Le local et son usage réel sont identifiés | |
| Le régime du bail est qualifié | |
| La clause de sous-location est compatible | |
| L’accord et le formalisme sont respectés | |
| Le sous-bail ne dépasse pas les droits du bail principal | |
| La copropriété est compatible | |
| Les autorisations parisiennes sont documentées | |
| Les assurances visent l’activité réelle | |
| La fin du bail et la restitution sont organisées |
Un « non » sur l’usage, l’autorisation ou la conformité locale se règle avant la signature, pas après l’arrivée du premier occupant.
Non. Elle est possible si le bail ne l’interdit pas, et le bailleur doit en être informé par écrit. Le bail peut l’interdire ou l’encadrer ; la destination et la copropriété doivent aussi être respectées.
Elle est interdite en principe, sauf clause du bail ou accord du bailleur. Le bailleur doit ensuite être informé de l’acte et appelé à y concourir.
Le titre du document ne change pas les règles de son bail : accord écrit du bailleur sur le principe et le prix, plafond du sous-loyer et usage réel restent déterminants.
Le contrat doit être qualifié selon le local et l’activité réelle. Même signé, il ne remplace ni la destination, ni la copropriété, ni les autorisations parisiennes.
Une relecture est prudente lorsque le montage mélange logement, exploitation touristique, bail commercial, montant fixe ou engagement long.
Évaluer un opérateur
Modèles de contrat, risque supporté et documents à demander avant de confier votre logement à une société.
Lire le guide propriétaire
Écrit par
Drystan Ponsen · Cofondateur, stratégie & exploitation
Cofondateur de Leazly, Drystan conçoit le cadre opérationnel et juridique qui sécurise chaque sous-location gérée par l'agence à Paris.
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